Консалтинговая компания NF GROUP представила итоги исследования рынка качественной складской недвижимости в странах Центральной Азии, Закавказья и Республике Беларусь.
На конец I квартала 2025 года общий объем предложения в регионах достиг 4,7 млн кв. м, это на 15% больше, чем год назад (4,1 млн кв. м).
Динамика ввода новых складских площадей
За последние шесть месяцев суммарно в них было введено 394 тыс. кв. м новых складских площадей, при этом основная часть ввода – 91% (361 тыс. кв. м) – пришлась на IV квартал 2024 года. Казахстан обеспечил 62% всего объема, Узбекистан – 27%, остальные страны – 11%.
На конец I квартала 2025 года крупнейшими рынками по объему качественной складской недвижимости стали Казахстан (1,75 млн кв. м), Беларусь (1,72 млн кв. м) и Узбекистан (0,5 млн кв. м).
Еще полгода назад в тройку лидеров входили Беларусь, Казахстан и Азербайджан, однако за счет активного ввода новых объектов Узбекистан опередил Азербайджан и вышел на третье место.
Вакантность
Наибольший рост доли свободных площадей зафиксирован в Казахстане и Узбекистане: в Казахстане показатель увеличился с 1,2% до 6,6%, в Узбекистане – с 1,1% до 4,0%. Это связано с масштабным вводом новых объектов в конце 2024 – начале 2025 года, которые еще не заняты арендаторами.
Снижение вакантности отмечено в странах Закавказья. В Грузии доля свободных площадей сократилась с 2,9% до 1,1%, в Армении – с 1,3% до 0,5%, в Азербайджане – с 0,4% до 0,2%. В Беларуси, Кыргызстане и Таджикистане ситуация остается неизменной: доля вакантных площадей уже больше года держится на нулевом уровне.
Ставки аренды
Ставки аренды качественных складских площадей варьируются в зависимости от рассматриваемого региона и страны. Наивысшие значения зафиксированы в Центральной Азии, где средневзвешенные ставки для объектов класса A составляют $123–139/кв. м/год без НДС.
В Казахстане арендные ставки на склады класса A стабилизировались на уровне 5 250 ₸/кв. м/мес., вернувшись к показателям III квартала 2023 года. В Узбекистане ставки на объекты класса A, выраженные в долларах, снизились на 9%, в то время как в классе B отмечен рост на 12% по сравнению с III кварталом 2024 года.
Помимо аренды складских площадей, в исследованных странах собственники предлагают логистику и палетное хранение грузов. Тарифы на услуги ответственного хранения в Казахстане составляют $144/плм/год, в Беларуси – $77/плм/год, в Армении – $103/плм/год.
В остальных странах предложений ответственного хранения на конец I кв. 2025 г. не было выявлено.
Ключевые показатели рынков качественной складской недвижимости стран Центральной Азии, Закавказья и Республики Беларусь[1]
| Страна | Предложение в классе A и B,
тыс. м2 |
Доля вакантных площадей, %** | Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды, $/м2/год*** | Средняя запрашиваемая ставка на услуги 3PL/ответственного хранения, $/плм/год*** | |||
| III кв. 2024 | I кв. 2025 | III кв.
2024 |
I кв.
2025 |
III кв.
2024 |
I кв.
2025 |
||
| Казахстан | 1 753 | 1,2 | 6,6 | Класс А – 140
Класс В – 88 |
Класс А – 123
Класс В – 81 |
191 | 144 |
| Беларусь | 1 721 | 0 | 0 | Класс А – 78
Класс В – 73 |
Класс А – 72
Класс В – 81 |
86 | 77 |
| Узбекистан | 503 | 1,1 | 4,0 | Класс А – 153
Класс В – 72 |
Класс А – 139
Класс В – 81 |
144 | — |
| Азербайджан | 431 | 0,4 | 0,2 | Класс А – 64 ****
Класс В – 56 |
Класс В – 71 | 79 | — |
| Грузия | 143 | 2,9 | 1,1 | Класс А – 84
Класс В – 67 **** |
Класс В – 90 | 185 | — |
| Армения | 94 | 1,3 | 0,5 | Класс В – 83 | Класс В – 71 | 129 | 103 |
| Кыргызстан | 66 | 0 | 0 | Класс А – 114
Класс В – 72 |
— | 123 | 123 |
| Таджикистан | 10 | 0 | 0 | — | — | — | — |
комментарий
Партнер NF GROUP, Константин Фомиченко
«Рынки складской недвижимости рассмотренных регионов сегодня развиваются в двух скоростях. В Центральной Азии мы видим заметный рост предложения за счет нового строительства в Казахстане и Узбекистане. Это закономерно ведет к увеличению вакантности, но в долгосрочной перспективе формирует основу для сбалансированного логистического каркаса региона.
На контрасте – рынки с нулевой вакантностью и крайне ограниченным вводом, как в Беларуси, Закавказье и ряде других стран. Здесь спрос стабильно превышает предложение, и именно это создает давление на арендные ставки. Даже при запланированном вводе порядка 2 млн кв. м до 2026 года дефицит площадей в ряде стран сохранится, особенно в локациях с высокой потребительской активностью и отсутствием новых проектов, таких как Кыргызстан, Таджикистан и др.».
Перспективы роста
Совокупный объем складских площадей, находящихся в стадии строительства с планируемым вводом в 2025–2026 годах, превышает 1,4 млн кв. м.
При этом до конца 2025 года прироста предложения может оказаться недостаточно для покрытия спроса – значительная часть новых объектов предназначена под конкретных заказчиков, а доля спекулятивных проектов остается ограниченной.
По прогнозам NF GROUP, в 2025–2026 годах наибольший объем ввода качественных складских площадей в Закавказье может прийтись на Грузию. Рост строительной активности также ожидается в Республике Беларусь, где сохраняется высокий спрос на фоне нулевой вакантности.
В Кыргызстане и Таджикистане новые проекты, запланированные к вводу в течение двух лет, могут многократно увеличить текущие объемы предложения за счет крайне низкой базы.
В целом по региону наибольший объем нового строительства заявленного ко вводу до конца 2025 года ожидается в Казахстане (около 650 тыс. кв. м), за ним следуют Узбекистан (100 тыс. кв. м), Грузия (105 тыс. кв. м), Беларусь (95 тыс. кв. м).
[1] * произведен пересмотр базы данных;
** здесь и далее – не включая площадей, предлагаемых 3PL-операторами для ответственного хранения в рамках складских площадей класса А, В;
*** здесь и далее – не включая НДС; включая OPEX
**** ставки аренды на будущее предложение.
По материалам: NF GROUP, IQ Property Group
