Какие города больше подходят для приобретения жилья с тем, чтобы получать пассивный доход от его сдачи? Где лучшее соотношение цен покупки и ставок аренды? Где больше доходность и меньше окупаемость? Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» провели такое исследование по 70 крупнейшим городам России.
Расчеты предполагали, что приобретаемая квартира будет сдаваться круглый год без простоев. Затраты на ремонт, коммунальные платежи, налоги и другие расходы собственника не учитывались. Средние показатели цен на квартиры на вторичном рынке и арендные ставки были взяты из собственной аналитики портала.
Самые доходные и самые невыгодные
Самыми удачными оказались квартиры в Нижнем Тагиле, где арендодатель получает от сдачи жилья 8,8% годовых, а окупается квартира за 11,4 года.
Также неплохие дивиденды могут иметь собственники в Астрахани (8,7% и 11,5 года), Грозном (8,5% и 11,8 года), Хабаровске (8,1% и 12,4 года), Магнитогорске (7,8% и 12,8 года), Мурманске (7,8% и 12,9 года), Ленинградской (7,5% и 13,3 года) и Московской (7,3% и 13,6 года) областях, Череповце (7,3% и 13,8 года) и Смоленске (7,3% и 13,8 года).
Парадоксально, но дольше всего окупается и меньше всего приносит доходности жилье в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге несмотря на то, что это самые инвестиционно привлекательные регионы в стране.
В столице показатель доходности составляет всего 3,8%, а «отбиваться» за счет аренды квартира будет целых 26,7 года! Не намного лучше положение Южной столицы: 4,8% и 20,7 года. Ну а в Северной – 4,9% и 20,4 года.
Также не слишком интересно выглядят цифры по Севастополю (5% и 19,9 года), Белгороду (5,1% и 19,5 года), Чебоксарам (5,2% и 19,4 года), Владивостоку (5,2% и 19,2 года), Курску (5,3% и 19 лет), Махачкале (5,3% и 19 лет) и Казани (5,4% и 18,6 года).
✅ В среднем по всем городам показатель доходности квартиры оказался равен 6,1%; средняя квартира окупится за счет сдачи в аренду за 16,4 года.
комментарий
Генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», Павел Луценко
«Интересно, что Москва и Петербург попали в «невыгодный» список, а их области – в «выгодный». Это объясняется слишком большими ценниками продажи недвижимости в мегаполисах, которые не может сбалансировать даже высокий уровень арендных ставок.
А в Подмосковье и Ленинградской области покупная цена квартиры гораздо ниже, в то время как стоимость аренды отнюдь не маленькая – таким образом, баланс получается хороший».
Что изменилось за год
Аналогичное исследование проводилось порталом год назад. За этот период доходность квартир упала на 0,3 п.п, а окупаемость увеличилась на 0,7 года. Это произошло потому, что общая стоимость квартиры по России возросла на 5,6%, а аренда – лишь на 1,3%.
Кое-где с 2024 года показатели улучшились – это, в первую очередь, Московская и Ленинградская области, где доходность выросла на 1,1 п.п. и 0,8 п.п. соответственно, а окупаемость сократилась на 2,3 и 1,6 года. А также города Белгород (+0,6 п.п. и –2,8 года), Севастополь (+0,6 п.п. и –2,7 года) и Грозный (+0,6 п.п. и –0,9 года).
Менее выгодно стало покупать квартиру для сдачи, прежде всего, в Липецке (–1,3 п.п. и +2,6 года), Кирове (–1,2 п.п. и +2,8 года), Курске (–1,1 п.п. и +3,2 года), Якутске (–1,1 п.п. и +2,6 года) и Чебоксарах (–1 п.п. и 3,1 года).
✅ Всего по РФ доходность увеличилась (а окупаемость упала) в 20 городах из рассмотренных 70, в 47 уменьшилась и еще в трех осталась такой же.
Доходность и окупаемость квартир в городах РФ
| № | Город | Цена квартиры, руб. | Аренда, руб./мес. | Доходность | Окупаемость, лет |
| 1 | Нижний Тагил | 3630649 | 26505 | 8,8% | 11,4 |
| 2 | Астрахань | 4930833 | 35704 | 8,7% | 11,5 |
| 3 | Грозный | 5642828 | 40015 | 8,5% | 11,8 |
| 4 | Хабаровск | 7070833 | 47538 | 8,1% | 12,4 |
| 5 | Магнитогорск | 4490957 | 29153 | 7,8% | 12,8 |
| 6 | Мурманск | 5405126 | 35017 | 7,8% | 12,9 |
| 7 | Ленинградская область | 5390631 | 33743 | 7,5% | 13,3 |
| 8 | Московская область | 7536673 | 46030 | 7,3% | 13,6 |
| 9 | Череповец | 5513429 | 33409 | 7,3% | 13,8 |
| 10 | Смоленск | 4998247 | 30234 | 7,3% | 13,8 |
| 11 | Тула | 5944718 | 35322 | 7,1% | 14,0 |
| 12 | Томск | 6061639 | 35946 | 7,1% | 14,1 |
| 13 | Курган | 4427511 | 25994 | 7,0% | 14,2 |
| 14 | Тверь | 5712295 | 33443 | 7,0% | 14,2 |
| 15 | Ижевск | 5442725 | 31327 | 6,9% | 14,5 |
| 16 | Волгоград | 5420981 | 30801 | 6,8% | 14,7 |
| 17 | Ульяновск | 4962823 | 28019 | 6,8% | 14,8 |
| 18 | Чита | 7682581 | 42964 | 6,7% | 14,9 |
| 19 | Вологда | 5441229 | 30421 | 6,7% | 14,9 |
| 20 | Оренбург | 4921610 | 27283 | 6,7% | 15,0 |
| 21 | Пермь | 6215355 | 34441 | 6,6% | 15,0 |
| 22 | Ярославль | 5395876 | 29662 | 6,6% | 15,2 |
| 23 | Красноярск | 6855515 | 37658 | 6,6% | 15,2 |
| 24 | Челябинск | 5853260 | 32018 | 6,6% | 15,2 |
| 25 | Новосибирск | 6860421 | 37386 | 6,5% | 15,3 |
| 26 | Саратов | 5474335 | 29776 | 6,5% | 15,3 |
| 27 | Тюмень | 6563283 | 35686 | 6,5% | 15,3 |
| 28 | Ростов-на-Дону | 6527853 | 35415 | 6,5% | 15,4 |
| 29 | Липецк | 5274433 | 28412 | 6,5% | 15,5 |
| 30 | Архангельск | 5396446 | 28959 | 6,4% | 15,5 |
| 31 | Калуга | 5527843 | 29606 | 6,4% | 15,6 |
| 32 | Улан-Удэ | 7076194 | 37667 | 6,4% | 15,7 |
| 33 | Рязань | 5603480 | 29757 | 6,4% | 15,7 |
| 34 | Новокузнецк | 5054448 | 26775 | 6,4% | 15,7 |
| 35 | Кемерово | 5736611 | 30324 | 6,3% | 15,8 |
| 36 | Волжский | 4468036 | 23604 | 6,3% | 15,8 |
| 37 | Набережные Челны | 6879799 | 36073 | 6,3% | 15,9 |
| 38 | Екатеринбург | 7289763 | 37777 | 6,2% | 16,1 |
| 39 | Сургут | 7056631 | 36345 | 6,2% | 16,2 |
| 40 | Самара | 6877532 | 34937 | 6,1% | 16,4 |
| 41 | Киров | 5644128 | 28292 | 6,0% | 16,6 |
| 42 | Омск | 6099274 | 30518 | 6,0% | 16,7 |
| 43 | Барнаул | 6534048 | 32495 | 6,0% | 16,8 |
| 44 | Тольятти | 5513007 | 27392 | 6,0% | 16,8 |
| 45 | Краснодар | 7015634 | 34851 | 6,0% | 16,8 |
| 46 | Владимир | 6167514 | 30599 | 6,0% | 16,8 |
| 47 | Якутск | 7417336 | 36444 | 5,9% | 17,0 |
| 48 | Уфа | 6737744 | 32944 | 5,9% | 17,0 |
| 49 | Нижний Новгород | 7771684 | 37881 | 5,8% | 17,1 |
| 50 | Брянск | 4997758 | 24267 | 5,8% | 17,2 |
| 51 | Калининград | 7680708 | 37252 | 5,8% | 17,2 |
| 52 | Иркутск | 7767515 | 37659 | 5,8% | 17,2 |
| 53 | Пенза | 5072719 | 24389 | 5,8% | 17,3 |
| 54 | Иваново | 5393819 | 25894 | 5,8% | 17,4 |
| 55 | Ставрополь | 6317387 | 30279 | 5,8% | 17,4 |
| 56 | Орел | 5036525 | 24136 | 5,8% | 17,4 |
| 57 | Воронеж | 6003795 | 28377 | 5,7% | 17,6 |
| 58 | Владикавказ | 6834217 | 32182 | 5,7% | 17,7 |
| 59 | Симферополь | 8725068 | 40609 | 5,6% | 17,9 |
| 60 | Саранск | 5430518 | 24491 | 5,4% | 18,5 |
| 61 | Казань | 9172180 | 41113 | 5,4% | 18,6 |
| 62 | Махачкала | 8200883 | 35937 | 5,3% | 19,0 |
| 63 | Курск | 7405485 | 32403 | 5,3% | 19,0 |
| 64 | Владивосток | 9772413 | 42402 | 5,2% | 19,2 |
| 65 | Чебоксары | 6977561 | 29962 | 5,2% | 19,4 |
| 66 | Белгород | 6574871 | 28117 | 5,1% | 19,5 |
| 67 | Севастополь | 9411730 | 39422 | 5,0% | 19,9 |
| 68 | Санкт-Петербург | 12199585 | 49872 | 4,9% | 20,4 |
| 69 | Сочи | 13214855 | 53189 | 4,8% | 20,7 |
| 70 | Москва | 21853369 | 68327 | 3,8% | 26,7 |
| Среднее | 6650839 | 33898 | 6,1% | 16,4 |
По материалам: «МИР КВАРТИР»
