Складская недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сохраняет высокий уровень спроса

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, по итогам первого квартала 2024 года доля вакантных площадей в логопарках Санкт-Петербурга и Ленинградской области составила 0,5%.

До конца года девелоперами заявлен ввод еще около 350 тыс. кв. м спекулятивных площадей. Неудовлетворенный спрос на склады в регионе в ближайшие два года составит более 1 млн. кв. м, при этом предпосылок к росту доли свободных нет.

В такой ситуации рынок нуждается в новых логопарках, особенно в менее развитых районах, включая север Санкт-Петербурга.

 

Динамика объема ввода объектов и сделок на рынке складской недвижимости

Суммарный объем складских площадей класса А, введенных в эксплуатацию в I квартале 2024 составил 125,7 тыс. кв. м. Среди них:

  • Комплекс логистической группы «Адмирал» на Волхонском шоссе.
  • Складской комплекс «SKRAP Бугры»
  • Фармацевтический склад компании «Solopharm» в Мебельном технопарке.
  • Первая фаза морозильного склада логистического оператора «Грандо».
  • Комплекс «Эллипсоид».

Также были введены 2 корпуса формата Light Industrial класса В в индустриальном парке «Ломоносовский». Объем нового предложения за I квартал существенно превосходит значения за аналогичные периодов 2023 и 2022 года – 10,7 тыс. кв. м и 5 тыс. кв. м соответственно.

🔹 Доля спекулятивных площадей составила 57% или 71,8 тыс. кв. м. Весь объем спекулятивных площадей был законтрактован до ввода объектов в эксплуатацию.

 

Динамика доли свободных складских площадей

Показатель доли вакантных площадей в Санкт-Петербурге и Ленинградской области продолжает сохраняться на минимальном уровне, увеличившись с 19 тыс. кв. м или 0,4% в конце 2023 г. до 23 тыс. кв. м или 0,5% по итогам I квартала 2024 г.

Свободные площади предлагаются в единичных объектах блоками до 5 тыс. кв. м, что не удовлетворяет спрос компаний, заинтересованных в размещении на более крупных площадях, вынуждая их рассматривать строящиеся объекты или строительство с привлечением подрядчика.

🔹 Объем вакантных площадей в строящихся спекулятивных объектах, ожидаемых к вводу в 2024 г., составил на конец I квартала 97 тыс. кв. м. К моменту завершения строительства данные площади, вероятнее всего, также будут законтрактованы.

 

Динамика средневзвешенной арендной ставки в действующих складских комплексах

На фоне сохраняющейся низкой доли вакантных площадей показатель средневзвешенной запрашиваемой арендной ставки в действующих объектах достиг 9 000 руб./кв. м/год (triple net). Рост показателя составил 4% относительно начала года.

В условиях, когда площади в спекулятивных объектах контрактуются до ввода объектов в эксплуатацию, важным индикатором рынка является значение средневзвешенной ставки в строящихся объектах, которое на конец I квартала достигло 9 500 руб./кв. м/год (triple net).

Что сигнализирует о сохраняющейся перспективе роста средневзвешенной ставки на действующие объекты в течение года. Рост значения с начала года составил 7%.

 

Сделки по профилю арендатора/покупателя за I кв. 2024 года

Суммарный объем сделок в I квартале, заключенных с качественными складскими площадями, составил 64,1 тыс. кв. м, что в два раза меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 и 2022 года: 139,5 тыс. кв. м и 132,7 тыс. кв. м соответственно.

Главным источником спроса выступили вновь компании онлайн-торговли. На них пришлось 58,5 тыс. кв. м или 91% от общего объема сделок.

В дальнейшем мы не ожидаем значительного увеличения объема сделок, заключенных компаниями онлайн-торговли, поскольку два крупнейших игрока рынка по объему занятых площадей, Wildberries и Ozon, уже проявили значительную активность в 2023 году.

Тогда компаниями онлайн-торговли было заключено рекордное число сделок в размере 646,8 тыс. кв. м.


комментарий

Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, Илья Князев

«До конца года девелоперами заявлен ввод ещё около 350 тыс. кв. м спекулятивных площадей, из которых большая часть уже арендована, а оставшаяся находится на этапе обсуждения. Этого объема не хватит для удовлетворения сохраняющегося высокого уровня спроса. При появлении на рынке новых спекулятивных проектов они вероятнее всего также будут сданы на этапе строительства.»

 

Региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, Константин Фомиченко

«На рынке сохраняется существенный дефицит качественных складских площадей. Неудовлетворенный спрос в ближайшие 2 года мы оцениваем на уровне минимум 1 млн. кв. м, поэтому рынку требуются новые проекты особенно в менее развитых направлениях, в частности, на севере города».


 

По материалам: NF Group