По данным консалтинговой компании IBC Real Estate на конец I полугодия 2024 года объем спроса составил 4,2 млн кв. м, что стало рекордным показателем среди аналогичных периодов прошлых лет.
Прирост год к году составил 40%, а преобладающими в структуре спроса стали BTS-сделки (69%). Совокупно по России объем нового ввода за I полугодие 2024 составил 1,6 млн кв. м, что выше показателя аналогичного периода прошлого года на 26%.
Во втором полугодии также ожидаются повышенные объемы ввода в связи с завершением BTS-проектов.
Общий объем складских площадей
| Россия в целом | 52,8 млн кв. м |
| Москва и МО | 29,4 млн кв. м |
| Санкт-Петербург | 5,3 млн кв. м |
| Ключевые хабы | 9,4 млн кв. м |
| Развивающиеся хабы
(Регионы, где общее предложение существующих складских площадей составляет менее 1 млн кв. м.) |
8,7 млн кв. м |
Москва и Московская область
В Москве и Московской области сумма купленных и арендованных площадей за I полугодие 2024 года составила 1,9 млн кв. м, 77% из которых было реализовано в апреле и мае.
Если по итогу I квартала 70% спроса приходилось на производителей, логистов и дистрибьюторов, то уже по итогам полугодия в лидеры вышли онлайн-операторы (32% в структуре спроса), а также логисты, обеспечивающие масштабирование онлайн-бизнесов экосистем (32%в структуре спроса).
48% от общего объема спроса в I полугодии 2024 года, или 0,9 млн кв. м, площадей было реализовано сделками BTS-формата, что говорит о готовности крупных игроков рынка принимать решения в пользу реализации проектов, несмотря на высокую стоимость заемного финансирования.
Доля сделок по аренде складских площадей за I полугодие 2024 года в общем объеме спроса составила 39%, а доля сделок по продаже и субаренде — 7% и 6% соответственно.
Крупнейшими реализованными объектами во II квартале стали спекулятивные здания в Логопарке Софьино (42 тыс. кв. м), корпус №36 в Атлант парке (40 тыс. кв. м), склад в СК Обухово (30 тыс. кв. м) для компании OZON по схеме BTS-аренда и Индустриальный Парк Клин II (22 тыс. кв. м).
В ожидании высокого ввода во втором полугодии
По итогам II квартала 2024 года объем ввода составил 566 тыс. кв. м, что на 15% ниже показателя аналогичного периода прошлого года. Во II квартале темпы ввода замедлились относительно I квартала, однако во второй половине 2024 года мы ожидаем повышенные объемы ввода.
Это связано с изменением структуры ввода: если за I полугодие 70% ввода составили спекулятивные объекты, то во II полугодии 2024 года мы ожидаем ввод BTS-объектов, повышенный спрос на которые был зафиксирован в 2023 году.
Высокая деловая активность на рынке складской недвижимости по итогам I полугодия 2024 года позволяет нам прогнозировать повышенные объемы ввода и в 2025 году.
Рост ставок аренды сохраняется
Активное спекулятивное строительство в I полугодии 2024 года не решило проблему дефицита предложения в Московском регионе. Доля вакантных площадей сохраняет свои минимальные значения и не превышает 1%.
На текущую конъюнктуру рынка влияют факторы, имеющие устойчивый характер: высокая стоимость заемного финансирования, растущий спрос на складские площади, стоимость строительства и рабочей силы.
Ставка на строящиеся объекты за последние годы иногда даже превышает арендную ставку на существующие склады. Это связано прежде всего с дефицитом вакантного предложения на действующих складских площадях и высокой степенью законтрактованности объектов уже на этапе строительства.
Рост ставок аренды на строящиеся объекты за квартал составил 24%. До конца года мы ожидаем повышения индикатора до 12 500 рублей за кв. м. в год.
Санкт-Петербург и Ленинградская область
По итогам первых II кварталов 2024 года в северной столице и Ленинградской области введено в эксплуатацию 248 тыс. кв. м складских площадей, что на 130% больше, чем за аналогичный период 2023 года, и рекордно за всю историю наблюдений.
Крупнейшими новыми объектами, введенными с начала 2024 года, стали 2 очереди объекта Адмирал-Волхонское (совокупно 89 тыс. кв. м), полностью арендованные на начальном этапе строительства компанией Ozon, Агропарк Нарт (38 тыс. кв. м), а также SKARP Бугры (27 тыс. кв. м).
К концу года мы ожидаем, что высокие темпы ввода объектов в эксплуатацию сохранятся и совокупный объем нового строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области составит более 500 тыс. кв. м, что превысит рекордный показатель ввода в 2014 году (513 тыс. кв. м).
При этом около 70% спекулятивных объектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2024 году, уже законтрактованы.
Объемы спроса
За I полугодие 2024 года сумма купленных и арендованных площадей составила 192 тыс. кв. м, что на 155% или в 2,5 раза меньше рекордного показателя 2023 года.
С начала года большая часть спроса приходится на сделки Ozon (50 тыс. кв. м) и Wildberries в рамках переезда компании в 2 новых объекта (37,5 тыс. кв. м).
При этом зафиксировано восстановление доли в спросе со стороны исторических категорий арендаторов в северной столице: производителей (+4 п.п. г/г) и логистов (+16 п.п. г/г).
Ввиду текущих пониженных темпов подписания сделок к концу 2024 году, по нашим прогнозам, объем спроса составит не более 400 тыс. кв. м. и будет на уровне 2019 и 2022 годов.
Ключевые региональные логистические хабы
По итогам I полугодия 2024 года к ключевым региональным логистическим центрам добавился новый хаб – Воронеж, общий объем предложения которого достиг 1 млн кв. м.
При этом объем ввода в 7 хабах, включая Воронеж, составил 519 тыс. кв. м или +174% к I полугодию 2023 года, превысив и рекордный показатель ввода 2022 года (467 тыс. кв. м).
Так, крупнейшими новыми объектами с начала года стали Индустриальный парк Синергия (131 тыс. кв. м), А2 Кольцово (75 тыс. кв. м) и ЛК Придорожный (50 тыс. кв. м).
Доля свободных площадей практически во всех ключевых хабах сохраняется на минимальном уровне, не превышая 1%, однако интерес к региональным складским рынкам остается повышенным.
Спрос
За I-II кварталы индикатор спроса составил 789 тыс. кв. м, практически достигнув годовых значений прошлых лет. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года индикатор вырос в 2 раза.
Однако драйверами спроса остаются крупнейшие онлайн-операторы и представители логистики, развивающие онлайн-сервисы: так, 87% сделок пришлось на сделки Ozona (343 тыс. кв. м), СберЛогистики (252 тыс. кв. м) и Яндекс Маркета (90 тыс. кв. м), активно расширяющих присутствие в крупных региональных центрах.
Ставки аренды
Ввиду ограниченного существующего предложения ставки аренды на готовые объекты отсутствуют. Доступное предложение продолжают составлять опции BTS, реализуемые по ставкам в диапазоне 10 500 – 11 000 руб./кв. м/год, а также единичные незаконтрактованные опции.
Развивающиеся региональные логистические хабы
Спрос в развивающихся логистических хабах продолжает превышать объем спроса в ключевых хабах: почти в 2 раза больше по итогам I полугодия 2024 года.
Так, сумма купленных и арендованных складских площадей составила около 1,4 млн кв. м, что превышает не только объемы I полугодия 2023 года (+88%), но и результаты I-III кварталов 2023 года (1 081 тыс. кв. м). 799 тыс. кв. м или 58% спроса пришлось на онлайн-операторов и многоканальный ритейл, а также 508 тыс. кв. м или 37% – на логистику.
При этом сделки компаний Ozon и СберЛогистика составили 47% и 38% от общего объема спроса соответственно.
По материалам: IBC Real Estate
