В I полугодии 2022 г. было реализовано 1,1 тыс. апартаментов общей площадью 35,7 тыс. м2. 71% продаж составили лоты сервисного формата, 24% –- рекреационного, а остальные 5% пришлись на несервисный и элитный форматы.
5 важных событий на рынке
- Компания «Реновация Девелопмент» вывела на рынок 3 апарт-отеля в объектах реконструкции.
- Компания ПСК представила проект своего 4-го апарт-отеля Ladozhsky Avenir. Данный комплекс станет крупнейшим в сети Avenir.
- Компания «Евроинвест Девелопмент» получила разрешение на строительство своего дебютного комплекса апартаментов сервисного формата ID Politech.
- Здание бывшего БЦ «Александровский» на ул. Херсонской было приобретено компанией Investa, где планируется открытие апарт-отеля сети Portcomfort.
- Fizika Development, девелопер комплекса VIDI, планирует вывести на рынок еще 2 проекта и создать сеть апарт-отелей под единым брендом.
комментарий
Директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg, Татьяна Любимова
Мы отмечаем оживление спроса на рекреационные апартаменты, что отразилось на значительных показателях спроса в первой половине 2022 г. Это обусловлено желанием покупателей проводить время, а порой и постоянно проживать в современных комплексах в престижном Курортном районе Санкт-Петербурга.
За счет растущей конкуренции данный сегмент будет развиваться в том числе с точки зрения наполненности объектов инфраструктурными составляющими.
Предложение
По итогам I полугодия 2022 г. свободное предложение на рынке апартаментов составило 4,2 тыс. юнитов общей площадью 160 тыс. м2. Годовая динамика составила +14% по количеству юнитов, за полгода предложение апартаментов увеличилось на 27%, что связано с выводом на рынок новых объектов во всех форматах апартаментов, кроме элитных.
Сервисный формат сохраняет лидирующие позиции на рынке апартаментов Санкт-Петербурга. В 2021 г. в продажу вышли крупные рекреационные объекты, что снизило долю сервисных апартаментов в общей структуре предложения до 71%. В 2022 г. благодаря новым объектам доля сервисных апартаментов на рынке увеличилась на 4 п.п. – до 75%.
За I полугодие 2022 г. открылись продажи сразу в 9 комплексах, из которых 6 – сервисного формата, 2– несервисного. В сегменте рекреационных апартаментов была выведена на рынок новая очередь объекта «Мир внутри», что в совокупности с повышенным спросом привело к корректировке показателя свободного предложения (-1% за полугодие).
Стоит отметить, что 88% нового предложения по количеству лотов составили сервисные объекты.
Прирост предложения в несервисном формате составил 25% за полугодие. Девелоперы вывели на рынок дополнительные площади в существующих объектах, также открылись продажи в небольших комплексах на Б. Сампсониевском пр-те, д. 29 Б и Дубровской ул., д. 14. Оба объекта являются реконструкцией исторических зданий.
Размещение апартаментов в реконструируемых исторических зданиях является трендом последнего времени для рынка недвижимости Санкт-Петербурга. По состоянию на конец II кв. 2022 г. в продаже находилось 15 апарт-отелей, представленных в реконструируемых зданиях. Суммарный номерной фонд составил 1,3 тыс. юнитов на 47,4 тыс. м2.
В подобных объектах преимущественно расположены сервисные апарт-отели – 9 объектов (59% совокупного номерного фонда), несервисный формат представлен в 3 объектах (13% совокупного номерного фонда), элитный – в 2 объектах (9% совокупного номерного фонда), рекреационный – в одном объекте (19% совокупного номерного фонда).
Как правило, такие апарт-отели отличает небольшой объем номерного фонда – в среднем около 70–80 юнитов (без учета рекреационных). Некоторые комплексы рекреационных апартаментов расположены на территориях бывших санаториев и пансионатов, т. е. являются проектами редевелопмента этих территорий.
Общее количество юнитов в новых объектах составило 2 816 шт. общей площадью 79,4 тыс. м2.
| Новые объекты, вышедшие в продажу в I полугодии 2022 г. | ||||||||
| Название | Адрес | Девелопер | Формат | Количество апартаментов, шт. | Площадь апартаментов, м2 | |||
| 25/7 Заневский | Заневский пр-т, д. 65 | Glorax | сервисные/ несервисные | 1 002 | 27 420 | |||
| Мир внутри | 41 км Приморского шоссе, д. 1 литера А (г. Сестрорецк) | e.Development | рекреационные | 200 | 10 613 | |||
| IZZZI на Гороховой | Гороховая ул., д. 47 | Orange Group | сервисные | 85 | 2 000 | |||
| ACADEMIA Особняк Shuvaloff | Моховая ул., д. 10 | Academia Hotels | сервисные | 57 | 1 540 | |||
| IZZZI на 7-й линии ВО | 7-я линия ВО, д. 62, литера А | Orange Group | сервисные | 64 | 1 485 | |||
| Дубровская 14 | Дубровская ул., д. 14 | Реновация Development | несервисные | 64 | 1 408 | |||
| ЖК Социалистическая | Социалистическая ул., д. 7/11А | Реновация Development | сервисные | 60 | 1 320 | |||
| Б. Сампсониевский 29Б | Б. Сампсониевский пр-т, д. 29 Б | Реновация Development | несервисные | 64 | 1 088 | |||
С начала 2022 г. было введено в эксплуатацию 7 комплексов апартаментов, 6 из которых сервисные. Номерной фонд нового ввода составил 5,5 тыс. юнитов общей площадью 134 тыс. м2.
| Объекты, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2022 г. | ||||||||
| Название | Адрес | Девелопер | Формат | Количество апартаментов, шт. | Площадь апартаментов, м2 | |||
| Start | Энгельса пр-т, д.174 | ПСК | сервисные | 3 244 | 72 596 | |||
| Docklands (Family, Vasylevsky, Smart) | Макарова ул., д.58, стр.1 и 3 | Docklands development | сервисные | 565 | 19 578 | |||
| Best Western Zoom Hotel | Коломяжский пр-т, д.4 | ФСК | сервисные | 847 | 16 533 | |||
| AVENUE-APART на Малом | Малый пр-т, д.54/2А1 | БестЪ | сервисные | 317 | 9 718 | |||
| PutilovAvenir | Стачек пр-т, д.64 | ПСК | сервисные | 336 | 7 083 | |||
| Odoevskij 17 | Одоевского ул., д.17 | Квазар Девелопмент | сервисные | 120 | 4 505 | |||
| Docklands (Club) | Макарова ул., д.58, стр.1 и 2 | Docklands development | несервисные | 74 | 4 119 | |||
В I полугодии 2022 г. завершились продажи апартаментов в 8 объектах, в т.ч. Best Western Zoom Hotel («ФСК»), Shine («ХуаБао»), Izzzi на Владимирской (Orange Group), Next («Еврострой»), «Лахтапарк»(«Конкорд»).
Сервисные апартаменты заняли 75% от суммарного номерного фонда проданных комплексов, рекреационные – 22%, несервисные – только 3%.
Спрос
В I полугодии 2022 г. было реализовано 1,1 тыс. апартаментов общей площадью 35,7 тыс. м2. 71% продаж составили лоты сервисного формата, 24% –- рекреационного, а остальные 5% пришлись на несервисный и элитный форматы.
Результаты I полугодия 2022 г. на 40% ниже значения аналогичного периода прошлого года и сопоставимы со значениями аналогичного периода 2017 г.
Наиболее заметное сокращение продаж отмечалось в сегменте несервисных апартаментов: снижение почти в 6 раз по сравнению с I полугодием 2021 г. Это обусловлено в основном выбытием из продаж крупных объектов, которые обеспечивали значительный объем спроса в этом сегменте.
В Санкт-Петербурге несервисный формат апартаментов пользуется меньшим спросом со стороны покупателей, поэтому девелоперы менее заинтересованы в строительстве объектов данной категории. За последние два года из продажи выбыло в 4 раза больше юнитов, чем было выведено на рынок.
Спрос на сервисные апартаменты также продемонстрировал отрицательную динамику: минус 47% к результатам I полугодия 2021 г. и минус 68% – ко II полугодию 2021 г.
Рекреационные апартаменты, наоборот, показали прирост: продажи за I полугодие 2022 г. в 2 раза выше показателя 2021 г. Накопившийся отложенный спрос обеспечил высокие показатели в данном формате по итогам I кв. 2022 г., однако во II кв. 2022 г. спрос не достиг уровня предыдущего квартала.
Квартирография объектов, выходивших в продажу в течение 2022 г., состояла из помещений более мелкой нарезки, что изменило структуру предложения и, как следствие, продаж.
Средняя площадь проданных апартаментов в I полугодии 2022 г. (по сравнению с I полугодием 2021 г.) в сервисном формате составила 25,6 м2 (минус 5 м2), в несервисном–45,6 м2 (минус 5,5 м2) и рекреационном – 41,3 м2 (плюс 0,6 м2).
В структуре продаж сервисных и несервисных апартаментов по результатам I полугодия 2022 г. не произошло существенных изменений по сравнению с аналогичным периодом прошлого года: в сервисном формате преобладали студии (88% совокупного спроса в 2022 г. и 77% – в 2021 г.), а в несервисном – однокомнатные юниты (50% в 2022 г. и 60% в 2021 г.). Стоит отметить, что доля продаж студий увеличилась в обоих форматах.
Спрос на рекреационные апартаменты в I полугодии 2022 г. претерпел изменения благодаря высоким продажам студий в I кв. 2022 г. В квартальной структуре продаж существенных изменений не произошло.
Коммерческие условия
По итогам июня 2022 г. средние цены предложения увеличились на все типы апартаментов. Динамика по сравнению с декабрем 2021 г. варьировалась от 14% до 32%. Наиболее заметное удорожание средней цены произошло в формате несервисных апартаментов за счет увеличения интереса к объектам с высокой стадией готовности.
За квартал цены увеличились от 2% до 9%, наибольший прирост отмечен в сегменте сервисных апартаментов за счёт выхода в продажу более дорогих объектов, в т.ч. с меблировкой.
Сервисные юниты подорожали за полугодие в среднем на 19%. В ряде объектов значительно увеличились цены (на 20–40%) за счёт роста строительной готовности (IN2IT, Coliving You&Co), остальные объекты, находящиеся на стадии строительства, показали средний прирост около 6%.
Значительно поднялись цены (от 20 до 35%) в объектах под международными брендами Ramada Encorebу Wyndham и Valo Mercure.
В целом во всех форматах апартаментов на динамику цен повлияло увеличение себестоимости строительства и вывод в продажу нового предложения.
Стоит отметить, что апартаменты не включены в программу льготной ипотеки, что оказало существенное влияние на уровень продаж. В 2022 г. девелоперы активно внедряли совместные с банками программы кредитования.
Рынок апартаментов в крупных городах России (кроме Москвы и Санкт-Петербурга)
Мы проанализировали первичный рынок апартаментов в более чем 20 крупных городах России. Суммарный объем свободного предложения составил 4,4 тыс. юнитов. Почти половина юнитов расположена в Сочи, 22% – в городах Крымского полуострова, 11% – в Новосибирске.
Около 17% суммарного предложения объектов в продаже составили апартаменты несервисного формата, наибольший объем предложения представлен в Красноярске, Новосибирске и Уфе. Тем не менее это самый распространенный формат, представленный примерно в половине исследованных городов.
Сервисные апарт-отели (8% совокупного предложения в регионах) встречаются в городах, где активно развиваются различные направления туризма, – Новосибирске, Екатеринбурге, Уфе. Более 87% предложения сервисных юнитов представлено в Новосибирске.
Рекреационные апартаменты составили 75% совокупного предложения апартаментов в крупных городах России. Такие объекты локализованы в городах, расположенных на морском побережье, они представляют собой как новое строительство, так и реконструкцию бывших санаториев и пионерских лагерей. Больше всего рекреационных юнитов представлено в городах Крымского полуострова, крупных городах Краснодарского края и Калининграде.
Примечательно, что в городах независимо от наличия сервисных объектов создаются локальные управляющие компании, которые берут в управление юниты из разных комплексов апартаментов. Также некоторые сервисные апарт-отели будут управляться УК из других регионов, например, петербургская компания МТЛ будет координировать работу трех объектов в Новосибирске и Евпатории. Наличие опытной управляющей компании обеспечит необходимый уровень сервиса в будущих объектах размещения.
- Средняя цена апартаментов всех форматов по исследованным городам составила 185 тыс. руб./м2 (без учета апартаментов в Сочи).
- Юниты сервисного формата предлагались в среднем по 160 тыс. руб./м2, несервисного – по 120 тыс. руб./м2 и рекреационного – по 227 тыс. руб./м2 (без учета Сочи).
- Наиболее дорогие предложения сервисных объектов зарегистрированы в Новосибирске – 170 тыс. руб./м2.
- В Екатеринбурге и Перми расположены самые дорогие лоты в несервисном сегменте (226 тыс. руб./м2 и 193 тыс. руб./м2 соответственно).
- Среди рекреационных апартаментов по цене выделяется Калининград – 272 тыс. руб./м2.
Сочи — это наиболее популярный курортный город России, принимающий наибольшее количество туристов за счет хорошей транспортной доступности. Большую долю предложения здесь занимали дорогие объекты, расположенные на первой береговой линии.
Стоит подчеркнуть, что цены на изначально дорогие объекты активно увеличивались здесь уже в 2020–2021 гг. на фоне высокого спроса в период пандемии. Это привело к тому, что на конец июня 2022 г. средняя цена рекреационных апартаментов в Сочи составила 880 тыс. руб./м2, а по наиболее дорогим объектам – 1,7 млн руб./м2.
На данном графике круговые диаграммы отражают объем и распределение свободного предложения по формату апартаментов в городе.
*Мурманск – включая значения городов Мурманской области
Калининград – включая значения городов Калининградской области
Сочи – включаются значения по объектам Большого Сочи
Прогноз
До конца года запланировано к вводу 25 объектов, рассчитанных на 6 тыс. юнитов, общая площадь которых составляет 175 тыс. м2. В формате сервисных апартаментов – более 90%.
Учитывая текущую динамику спроса, мы предполагаем, что годовые значения продаж будут на уровне 2017 г. при сдержанном росте цен за счёт увеличения строительной готовности объектов.
Мы считаем, что до конца года рынок апартаментов будет иметь четыре основных вектора развития:
Рост значимости репутации девелопера.
Одной из основных целей покупки апартаментов в 2022 г. стало инвестирование с целью сохранения денежных средств. При выборе апартаментов инвесторы продолжат ориентироваться в первую очередь на надежность застройщика и только потом на доходность актива.
Совершенствование управляющих компаний.
В условиях возрастающей конкуренции на рынке апарт-отели будут стараться улучшить свою сервисную составляющую или привлекут опытных игроков рынка. На локальном рынке уже присутствуют отечественные компании, обладающие достаточным опытом и профессионализмом в управлении гостиничными объектами и апарт-отелями. Их роль может заметно расшириться за счёт ухода некоторых международных гостиничных операторов.
Увеличение рынка рекреационных апартаментов.
Ситуация закрытых границ положительно повлияла на продажи в сегменте рекреационных апартаментов. Девелоперы анонсируют проекты как нового строительства, так и редевелопмента, что дополнительно увеличит объем существующего рынка до конца года.
Экспансия формата апартаментов на локальные рынки России и ближнего зарубежья.
Апартаменты как сегмент недвижимости присутствует в большинстве городов-миллионников России, а управляющие компании из Санкт-Петербурга уже запустили несколько региональных и международных проектов. Мы считаем, что сегмент апартаментов продолжит экспансию на региональные и международные рынки (страны СНГ).
По материалам: Knight Frank St Petersburg
