По данным JLL, 2020 год для рынка торговой недвижимости Петербурга был одним из самых сложных за всю историю его существования. Большая часть магазинов не работала 4 месяца, временно закрывался и открывался общепит. Несмотря на это, торговые центры завершили год с низкими показателями вакантности, которые не прогнозировались даже на стабильном рынке до начала пандемии.
На конец декабря 2020 года свободными оставались 3,4% площадей, что на 0,2 п.п. ниже, чем год назад. Открытие двух новых торговых центров (Green Park в Славянке и третья очередь Outlet Village Pulkovo) в конце года не повлияло на изменение доли вакантности.
Динамика доли свободных помещений в торговых центрах Петербурга
Несмотря на снижение вакантности, пока рано говорить о восстановлении спроса на докризисным уровне. Освобождающиеся помещения в 4 квартале арендодатели активно заполняли магазинами с сезонными товарами (верхняя одежда и головные уборы, новогодние украшения и елки и др.) на условиях краткосрочной аренды, а текущие арендаторы вели переговоры о продлении скидок на следующий год.
В Санкт-Петербурге распределение объёма пустующих площадей отличается в зависимости от формата объекта. Наибольшая доля вакантности (5%) по итогам 2020 года наблюдается в небольших окружных и районных торговых центрах, поскольку там в большей степени представлены индивидуальные предприниматели и малый бизнес, значительно пострадавшие от простоя в работе в период пандемии.
Сокращение покупательского трафика на 20-30%, а также смещение акцентов на товары первой необходимости и активное развитие онлайн-торговли привело к закрытию магазинов ряда сетевых операторов. В торговых центрах сократили присутствие такие бренды, как Mixit, «Связной», Reike, «Шарпей», Concept Club и др.
При этом, в топовых торговых центрах свободными остаются не более 2% площадей. В течение года они пополнились новыми брендами, ранее не представленными в городе. В «Галерее» открылся монобрендовый бутик спортивных товаров The North Face, в «Охта Молле» и «Питер Радуге» – магазин итальянской косметики Kiko Milano, в «Мега Дыбенко» магазин итальянской одежды Calliope, а в «Меркурий» пришёл s.Oliver Shoes. Петербургские аутлеты пополнились такими брендами, как Zilli, Gramz, Coccodrillo, Mees. Sokolov открыл сразу несколько ювелирных магазинов под конец года.
комментарий
Руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, Наталия Киреева
«Анализируя итоги 2020 года, ритейлеры продолжат искать баланс между онлайн и офлайн магазинами, оптимизируя своё присутствие в торговых центрах. Уже в 2021 году мы увидим реальную картину изменившегося спроса. Прогнозируется рост вакантности в торговых центрах с устаревшими концепциями и увеличение в них доли несетевых ритейлеров».
Кроме того, на перераспределение арендаторов между торговыми центрами в 2021 году может повлиять открытие трёх новых объектов арендопригодной площадью 62 тыс. кв. м, что больше, чем за 4 последние года. На высокой стадии готовности, хотя и приостановлена пока, четвертая очередь «Заневского каскада» на «Ладожской», строится торговый центр в жилом квартале «Солнечный город» на юго-западе. Уже введён в эксплуатацию, но не открыт «Спутник» у метро «Ломоносовская».
Арендные ставки
2020 год в торговых центрах Санкт-Петербурга проходил под лозунгом «ставки сделаны, ставок больше нет». Действующие арендаторы весь год вели переговоры по коммерческим условиям в рамках текущих договоров аренды. Однако большинство собственников согласовывали скидки лишь на короткую перспективу с последующим возвращением к этим переговорам.
Для новых арендаторов зачастую предоставлялась скидка на аренду на первые месяцы после открытия с последующим повышением по мере восстановления трафика комплекса. Тем не менее, запрашиваемые арендные ставки снизились существенно. В то время как год назад максимальные ставки для стандартного магазина арендуемой площадью 100 кв. м, расположенного на 1-м этаже торговой галереи, достигали 80 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС и операционных расходов), то в декабре 2020 года они снизились до 60 тыс. руб. Мы прогнозируем возвращение арендных ставок на докризисный уровень не раньше 4 квартала 2021 года.
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга по итогам 4-го квартала 2020 года
| Профиль | Площадь (кв. м) | Ставки аренды* (руб./кв. м/год) |
| Гипермаркет | >5 000 | 4 000 — 11 000 |
| Супермаркет | 1 000-3 000 | 10 000 — 30 000 |
| DIY | 8 000-15 000 | 3 000 — 6 000 |
| Товары для дома | <2 000 | 5 000 – 8 500 |
| Электроника и бытовая техника | >1 000 | 10 000 — 23 000 |
| 150-1 000 | 15 000 — 23 000 | |
| <150 | 20 000 — 60 000 | |
| Спортивные товары | >500 | 7 000 — 15 000 |
| 150-500 | 15 000 — 30 000 | |
| <150 | 20 000 — 40 000 | |
| Кино | >3 000 | 4 000 — 6 000 |
| Отдых и развлечения | >1 000 | 4 000 — 10 000 |
| 500-1 000 | 4 000 — 10 000 | |
| <500 | 5 000 — 12 000 | |
| Парфюмерия и косметика | >250 | 20 000 — 50 000 |
| 100-250 | 30 000 — 50 000 | |
| <100 | 20 000- 50 000 | |
| Товары для детей | >1 000 | 5 000 — 12 000 |
| 150-1 000 | 10 000 — 25 000 | |
| <150 | 15 000 – 25 000 | |
| Фуд-корт | >60 | 30 000 — 55 000 |
| <60 | 40 000 — 55 000 | |
| Ресторан | >300 | 8 000 — 12 000 |
| <300 | 10 000 — 20 000 | |
| Обувь | >250 | 11 000 — 40 000 |
| 100-250 | 20 000 — 40 000 | |
| <100 | 25 000 — 40 000 | |
| Одежда | >500 | 8 000 — 20 000 |
| 300-500 | 10 000 — 25 000 | |
| 100-300 | 20 000 -35 000 | |
| <100 | 15 000 — 40 000 |
По материалам: JLL
