По итогам 2025 года аналитики IBC Real Estate зафиксировали на рынке существенный прирост: объем введенных в эксплуатацию объектов составил 275 тыс. кв. м, что в 5 раз превысило показатель 2024 года – 52 тыс. кв. м.
Столь значительный рост был обеспечен завершением нескольких крупных BTS-объектов для продуктовых ритейлеров – на их долю пришлось 87% всего ввода, объем спекулятивных объектов на рынке низкотемпературных складов остается ограниченным.
Строящиеся объекты
На этапе строительства с заявленным сроком ввода в 2026 году находится 239 тыс. кв. м, что будет на 13% ниже уровня 2025 года.
В структуре ожидаемого ввода 36% приходится на объекты под нужды продуктовых ритейлеров, 33% – на спекулятивные проекты, оставшийся объем формирует крупный объект логистического оператора.
Рынок постепенно входит в фазу замедления: арендаторы откладывают решения в ожидании стабилизации ставок, девелоперы пребывают в стадии ожидания снижения стоимости строительства и стоимости заемного финансирования.
✅ Продуктовые ритейлеры, как ключевые заказчики, переориентируют тем временем вложения на региональные распределительные центры.
Планируемые объекты
Объем планируемых к реализации складских объектов с низкотемпературными площадями в Москве и Московской области составляет более 297 тыс. кв. м.
Однако на данный момент девелоперы сфокусированы на завершении текущих строящихся объектов, а сроки реализации проектов, еще не вышедших на этап строительства, переносятся ввиду ограниченного спроса и охлаждения экономики в целом.
В ближайшей перспективе прирост предложения складских площадей будет во многом определяться потребностями ключевых игроков рынка.
✅ Новое предложение формируется преимущественно продуктовым ритейлом, наращивающим складскую инфраструктуру для расширения географического покрытия и обслуживания растущего спроса.
Вакантность
Доля вакантных площадей заметно выросла и достигла 4,6% (+4,3 п.п. г/г). Рост обусловлен появлением одной крупной опции субаренды (94% от всего объема) вследствие оптимизации используемых площадей ключевым игроком рынка продуктового ритейла.
Без учета данной опции доля свободных площадей в спекулятивных готовых объектах сохраняется на минимальном уровне. Таким образом, дефицит качественных низкотемпературных площадей в Московском регионе сохраняется, что удерживает ставки аренды от коррекции.
Несмотря на увеличение объемов ввода, значительная часть новых объектов реализовывалась под собственные нужды или под заказчика (в формате built-to-suit) и не вышла в рынок.
✅ Спекулятивное строительство остается ограниченным: высокая стоимость строительства низкотемпературных объектов в совокупности с дорогим заемным финансированием делает такие проекты труднореализуемыми, сохраняя тем самым дефицит.
Ставки аренды и хранения
Запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды на существующие низкотемпературные склады класса А в Москве и Московской области в среднем по рынку составили 18,5 тыс. руб./кв. м в год, сохранившись на уровне конца 2024 года.
В разрезе сегментов для холодильных объектов индикатор варьируется в пределах 15–17 тыс. руб./кв. м в год, для морозильных – в диапазоне 20–22 тыс. руб./кв. м в год.
✅ При этом запрашиваемая стоимость хранения европаллет в холодильных складах составила 48-50 руб./п.м. в сутки, в морозильных – 57-60 руб./п.м. в сутки (без НДС).
комментарий
Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate, Евгений Бумагин
«По итогам 2025 года на рынке низкотемпературных складов Москвы и Московской области зафиксирован повышенный объем ввода новых площадей. Вместе с тем, проблема дефицита такого типа объектов осталась нерешенной, поскольку введенные объекты строились под конкретных заказчиков – крупных продуктовых ритейлеров, в числе которых X5 Group, ВкусВилл и Магнит.
Рынок же находится в ожидании стабилизации, в связи с чем прирост предложения будет обеспечен преимущественно BTS-проектами. В сложившихся условиях инвесторы и девелоперы фокусируются на завершении текущих проектов, а не на старте новых».
По материалам: IBC Real Estate
