Эксперты компании Maris в ассоциации с CBRE рассказали о тенденциях развития рынка мультитемпературных складских комплексов в Петербурге в 2020 году.
На декабрь текущего года в Санкт-Петербурге ощущается острый дефицит качественного предложения холодильных складов, рынок низкотемпературных и мультитемпературных складов развивается неактивно.
Анализ предложения
Общий объем действующих складских комплексов Санкт-Петербурга и ближайших пригородов составляет около 3,2 млн кв. м. Объем рынка холодильных, низкотемпературных и мультитемпературных складов составляет немногим более 700 тыс. кв. м. (+29% по отношению к показателю 2019).
Структура предложения низкотемпературных и мультитемпературных складов выглядит следующим образом:
Основное предложение качественных низкотемпературных и мультитемпературных площадей сосредоточено в современных складских комплексах.
Около трети комплексов строились под нужды крупных торговых операторов и не предлагались на открытом рынке.
Актуальным трендом 2020 года стало вымывание с рынка предложения постсоветского «холодильно-морозильного наследия» вследствие активного редевелопмента территорий «серого» пояса города. Таким образом, улучшается качественная структура предложения на рынке с одной стороны, и еще острее ощущается дефицит мультитемпературных мощностей – с другой.
С точки зрения географического распределения наибольший объем площадей сосредоточен на юге города в промзонах Шушары, Колпино, Предпортовая и Горелово (более 80% валового предложения).
Спрос
Спрос крупных компаний направлен на строительство мультитемператуных складских мощностей по схеме built-to-suit. Ввиду высокой себестоимости строительства холодильных и морозильных складов, средний и малый бизнес реализует потребность хранения продукции в логистических комплексах или на площадях бывших производств и хладокомбинатов.
В 2020 году были введены в эксплуатацию два крупных современных мультитемпературных комплекса: логистической компании Maersk и распределительный центр FMCG-оператора «Лента». Оба проекта были реализованы по схеме built-to-suit.
Существенную долю спроса составляют продуктовые ритейлеры и дистрибьюторы, производители медицинских, лекарственных препаратов и косметических средств. Основной спрос ориентирован на помещения 1 000 – 3 000 кв. м с услугами ответственного хранения.
Ставки
Высокий уровень спроса и дефицит качественного предложения способствует формированию «рынка арендодателя» и большому разбросу арендных ставок на такие помещения.
Средняя ставка аренды качественных холодильных/морозильных камер составляет в среднем 1 100 – 1 400 рублей за 1 кв. м в месяц (включая НДС, коммунальные расходы оплачиваются арендаторами отдельно).
Перспективы развития
Принимая во внимание низкую активность в складском сегменте в целом, девелоперам экономически более выгодно реализовывать новые проекты в сегменте классических складов, чем в более затратных низкотемпературных комплексах.
На 2021 год запланирован ввод порядка 140 тыс. кв. м мультитемпературных складских комплексов. 60% перспективного прироста предложения относится на проекты built-to-suit. Спекулятивные складские мощности вводятся, как правило, только при наличии арендаторов на большую часть помещений.
По материалам: Maris / CBRE