Cебестоимость строительства до конца года увеличится минимум на 16%

Эксперты отдела строительного аудита консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg спрогнозировали рост себестоимости строительства до конца года, оценили факторы влияния и последствия для участников рынка. 

Основными факторами роста себестоимости в классах жилья являются следующие:

  • Ослабление курса национальной валюты, что привело к удорожанию импортируемых материалов, оборудования и запасных частей
  • Рост стоимости основных локальных строительных материалов по причинам: изменения мировой конъюнктуры рынка (рост спроса на металл, древесину), общее ускорение инфляции в стране и увеличения спроса на жилье
  • Дефицит рабочей силы ввиду ограничений для трудовых мигрантов

Под влиянием данных факторов при строительстве жилья:

  • В высоком классе А (элита) средняя строительная себестоимость с конца 2020 года выросла до 168 тыс. за 1 кв. м. (+5%).
  • В классе B — рост более значительный (+7%) —103 тыс. за 1 кв. м.
  • Себестоимость строительства «квадрата» массового жилья выросла до 76 тыс. за 1 кв. м., показав прирост 12%. (см. на графике).

 

Cебестоимость строительства до конца года увеличится минимум на 16%

Справка

средняя строительная себестоимость 1 кв. м жилья в г. Санкт-Петербург – за единицу принята стоимость жилой продаваемой площади квартир, включая приведённую площадь балконов, лоджий.  Строительная себестоимость не включает стоимость приобретения прав на застройку земельного участка, демонтаж зданий/сооружений, а также внутреннюю отделку и оснащение квартир.


 

Согласно прогнозу экспертов компании, эти факторы продолжат оказывать влияние на себестоимость до конца 2021 года, что может отразиться на её росте по итогам 2021 года относительно начала года:

  • До 205 тыс. рублей (+22%) в классе А (элита)
  • До 139 тыс. рублей (+35%) в классе B (бизнес)
  • До 88 тыс. рублей (+16%) в классе С (эконом)

Также эксперты компании отмечают, что наибольшее влияние на себестоимость (>60% в структуре себестоимости, см. таблицу) оказывают затраты на строительно-монтажные работы, которые чувствительны к волатильности рынка. Например, только за декабрь 2020 года стоимость арматурной стали выросла на 40%, а за 1 кв. 2021 рост стоимости пиломатериалов, товарного бетона составил более, чем 10%.

Структура строительной себестоимости Класс А (элита) Класс B (бизнес) Класс С (эконом)
Строительно-монтажные работы (вкл. материал) 65-68 % 60-64 % 58-60 %
Инженерная инфраструктура и присоединения 10-12 % 13-15 % 18-20%
Подготовительные работы и изыскания 1% 1% 1-2 %
Проектирование 3-4 % 2-3 % 2-3 %
Благоустройство территории 2-3 % 1-2 % 1-2 %
Организация и управление проектом 3-5 % 3-5 % 2-3 %
Прочие расходы 9-11 % 7-9 % 8-10 %

% — доля статьи затрат от общего объёма

Причём стоит отметить, что в сегментах жилья бизнес и элит себестоимость растёт быстрее, чем в сегментах эконом-класса, по причинам большего использования импортных материалов.

 

Меры участников рынка по управлению себестоимостью

С целью оптимизации многие девелоперы проводят внутренний стоимостной аудит проектных решений, реализуют вариативное проектирование узлов или деталей с помощью BIM, что позволяет сэкономить 5-15% при строительстве, максимизируют выход полезных площадей и сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях, делают сравнительные тесты различных производителей материалов на предмет их стоимости и достаточности качества для проекта, организуют тендеры поставок, организуют поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны.

Однако, часть застройщиков в бизнес-сегменте с целью сохранения доходности пошли другим путём — они размыли границы класса, позиционируют проекты на рынке, как сегмент B для сохранения высоких цен продаж, но сами планировочные решения, технические характеристики и используемые материалы/технологии тяготеют к более низкому сегменту.

Рост себестоимости подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.

Правительство в качестве регулятора отрасли также проводит ряд мер по сдерживанию роста строительных материалов на локальном рынке, например, произошло повышение вывозных пошлин на древесину с 1 июля, что может положительно сказаться на отрасли.

Но эффект от пошлин скорее всего будет минимальным, так как касается только пиломатериалов с влажностью более 22% (на экспорт идут материалы в основном с меньшей влажностью порядка 18%). А множество факторов продолжают давить на стоимость, включая ограниченное наличие самого заготовленного исходного материала, — необработанного леса.


комментарий

Руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg, Станислав Алексеенко

«Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утверждённых до начала массового удорожания материалов (до 4 кв. 2020 года), могут иметь трудности с завершением таких проектов. Приобретённые участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка не очевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться.

С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчётливых и опытных игроков. Механизмы государственного воздействия в какой-то степени даже сейчас включаются в работу, однако результат пока не отразился на ценовых показателях, а нарушение грузового сообщения с Китаем или рост мирового спроса на материалы после локдауна, могут продолжать оказывать давление на себестоимость в этом году».


 

По материалам: Knight Frank St Petersburg