Согласно исследованию аналитиков консалтинговой компании NF Group, общий объем вложений достиг 487,2 млрд руб., что на 21% превышает показатель 2021 года. Доля иностранного капитала, как и прогнозировалось ранее, оказалась наименьшей за историю наблюдений и составила 3,3% от общего объема вложений.
После февраля 2022 года иностранные компании, владеющие крупным объемом активов в РФ, постепенно принимали решение об уходе с российского рынка и дальнейшей продаже своих активов.
Таким образом предложение пополнилось качественными, а иногда и «трофейными» активами, которые ранее были недоступны для покупки.
Динамика общего объема инвестиций в недвижимость РФ
Кроме того, состояние отдельных сегментов коммерческой недвижимости по итогам 2022 года оказалось существенно лучше, чем прогнозировали в феврале-марте – несмотря на период неопределенности со стороны арендаторов и покупателей, а ставки и цены не снизились.
Строительная активность также осталась на достаточно высоком уровне. Наконец, меры правительства по поддержанию деловой активности принесли свои результаты.
По итогам года ключевая ставка ЦБ РФ вернулась к показателю конца 2021 года и составила 7,5%. Инфляция также не оказалась столь высокой, как ожидалось ранее, и составила 11,94%.
Динамика инфляции и ключевой ставки
В IV квартале 2022 года череда продаж бизнеса игроков, уходящих из России, продолжилась. Если в I–III кварталах на рынок вышли российские активы таких компаний, как Fazer, Carlsberg, Valio, Paulig, «Вимм-Биль-Данн», PizzaHut, Sponda и PPF Real Estate, то в конце 2022 года свои активы реализовали SvetoCopy, Mercedes-Benz и другие.
Стоит отметить, что зачастую объекты приобретались локальным менеджментом либо ключевыми партнерами.
Значительно выросла доля инвестиций в готовые объекты коммерческой недвижимости: если в 2021 году на них пришлось 36% инвестированных средств, а прочие были вложены в площадки под девелопмент, то по итогам 2022 года этот показатель увеличился до 55%.
Доля площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций составила 45% против 64% годом ранее. Помимо московских застройщиков, которые продолжают генерировать обширный земельный фонд, значительный вклад в общий объем внесли региональные девелоперы, которые активно приобретали площадки в Москве и Санкт-Петербурге.
Среди классических сегментов коммерческой недвижимости наибольший объем вложений пришелся на офисы – доля сегмента в общем объеме вложений выросла с 12% в 2021 году до текущих 22%.
При этом в абсолютном выражении объем вложений в данный тип недвижимости вырос вдвое – с 50 до 108 млрд руб. Второе место занимает складская и индустриальная недвижимость.
Несмотря на небольшой рост доли, с 16% годом ранее до 17%, общий объем вложений в сегмент увеличился на 33% за год, до 84,6 млрд руб. На торговую недвижимость пришлось 8% в общем объеме вложенийили 40,7 млрд руб.
Структура инвестиций по сегментам
 |
 |
Примеры крупнейших инвестиционных сделок, 2022 г.
| Объект | Сегмент | Регион | Покупатель | Цена, руб. |
| БЦ Comcity | Офисы | Москва | н/д | 25-27 млрд руб. |
| ЛК«Южные Врата» | Склады | Москва | «Венталл-Девелопмент» | 18-19 млрдруб. |
| Офисно-торговый кластер «Арма» | Офисы | Москва | ООО «Ю-Крафт» | 15-17,5млрд руб. |
| Футбольный стадион «Открытие Банк Арена» | Прочее | Москва | «Лукойл» | 15-17 млрд руб. |
| БЦ «Воздвиженка Центр» | Офисы | Москва | «Фонд коллективных инвестиций» | 13-15 млрд руб. |
| БЦ «Шаболовка, 31» и з/у | Площадки под девелопмент | Москва | Vesper | 13-14 млрд руб. |
| ЛК FM Logistic | Склады | МО | Central Properties | 8-9 млрд руб. |
Среди регионов России лидером в структуре спроса по итогам 2022 года оказалась Москва, ее доля выросла с 67% до 69%. На Санкт-Петербург пришлось 22% против 29% годом ранее, а на остальные регионы– 10% против 4% в 2021 году.
Структура инвестиций по регионам
 |
 |
По профилю инвестора лидером в структуре спроса были девелоперы, которые активно приобретали площадки под строительство, – их доля по итогам 2022 года составила 50% против 67% годом ранее.
Также высокой остается доля инвестиционных компаний и частных инвесторов, на которые пришлось 32% объема инвестиций. Стоит заметить существенно возросшую активность конечных пользователей, доля которых увеличилась с 8% годом ранее до 14% по итогам 2022 года.
В основном в рамках таких сделок приобретались офисные и складские объекты под собственное размещение компаний. Доля сделок ЗПИФ (в том числе ЗПИФ недвижимости) составила 4% против 3% годом ранее.
Структура инвестиций по типам инвесторов
 |
 |
комментарий
Управляющий партнер NF Group, отмечает, Алексей Новиков
«2022 год на рынке инвестиций в недвижимость России был связан с большим количеством различных вызовов для профильных игроков. Высокая степень неопределенности, возможность санкционного давления на компании, резкие изменения в экономике и стоимости заемного финансирования – все эти факторы влияли на поведение инвесторов в прошедшем году.
Тем не менее, какими бы мрачными не казались перспективы, результат по объему вложений оказался рекордным при минимальной доле иностранного капитала. Российские инвесторы становятся владельцами абсолютного большинства премиальных объектов в различных сегментах и, вероятно, такая тенденция продолжится, пока уходящие компании не реализуют все свои активы.
В 2023 году столь активного поведения инвесторов не предполагается – наиболее ликвидные объекты уже сменили собственников, и мы ожидаем постепенное возвращение объемов инвестирования до уровня 2016–2020 гг., то есть до 300 млрд руб. ежегодно».
Автор:
Источник: NF Group
