РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Многие полагают, что самая важная задача, которую нужно решить при строительстве дома (когда участок куплен, подрядчик определен и все подготовительные работы завершены), – выбор строительных и отделочных материалов и технологий. Но на первое место выходит компетентность будущего хозяина дома как топ-менеджера и генерального инвестора собственного строительства.

Бюджет строительства

Строительство дома – в определенной степени инвестиции. Предполагается, что у вас есть некая сумма, и вы хотите выгодно ее вложить. Конечно, за строительством дома стоят не только финансовые ожидания. Финансовые вопросы, касающиеся застройщика, можно разделить на три части: сметная стоимость строительства, кредиты и налоги. О том, какие цифры стоят за этими позициями, нужно знать задолго до начала строительства.

С чего начинается смета

У каждого подрядчика свой подход к составлению сметы. Главное, чтобы сметные расчеты были «прозрачными» и чтобы заказчик понимал, за что он платит, а окончательная сумма не отличалась в несколько раз от той, которая была указана в первоначальной смете. Только в этом случае стороны могут быть уверены, что строительные работы будут финансироваться заказчиком и выполняться подрядчиком в установленные договором подряда сроки и в процессе строительства между ними не возникнет недопонимания.

Первое, о чем спрашивает любой человек, глядя на проект будущего дома, – во сколько обойдется его строительство? Чаще всего ему отвечают: составьте смету, и вам все станет ясно до последней копейки. Как составляются сметы? Что в них учитывается? Наконец, сколько стоит сама смета?

Для этого сметный расчет должен быть очень подробным, максимально детализированным, содержать точные, а не приблизительные цифры, включать в себя абсолютно все затраты по выполнению договора подряда на строительство.

С заказчиком заранее согласовывается номенклатура материалов, которые будут использоваться в строительстве его дома. В процессе обсуждения сметный расчет может оптимизироваться, в том числе и за счет изменения отдельных проектных решений.

И что в результате?

Результатом всех предварительных оценок, а затем уже и составления окончательной сметы, в принципе, должен стать график строительства: в нем прописываются очереди работ, увязанные с определенными объемами финансирования. График строительства и финансирования официально оформляется как приложение к договору подряда. Если стоимость строительства окончательно согласовать не удается, договор предусматривает компенсационные выплаты. В нем указывается сметная стоимость строительства с оговоркой, что заказчик обязуется компенсировать перерасход средств в размере, не превышающем определенный процент от сметной стоимости. Такой вид договора удобен тем, что позволяет не ограничивать качество закупаемых материалов фиксированной ценой.

Если вы не желаете сталкиваться с постоянной необходимостью дополнительных выплат в процессе строительства, следует настаивать на том, чтобы строительная компания, выступающая исполнителем по договору подряда, указала в договоре фиксированную цену, без возможности ее увеличения в процессе работ. Согласно положениям ст. 709 ГК РФ, твердая цена не подлежит изменению при отсутствии согласия сторон. Серьезные подрядчики готовы идти на этот шаг даже ценой снижения своей прибыли из-за инфляционного роста цен в период выполнения работ.

И еще. Подписывая договор, не забудьте проверить, учтен ли НДС в указанной в нем цене. Если при составлении сметы налог на добавленную стоимость не принят во внимание, то окончательная передаваемая подрядчику сумма будет увеличена на сумму НДС – согласно положению ст. 7 Закона РФ «О налоге на добавленную стоимость».

За что будем платить?

Приведем некоторые оценочные данные по основным работам, связанным со строительством дома. Однако имейте в виду, что по этим данным можно лишь ориентироваться. Обязательно предпримите «независимое расследование», если вы собираетесь задействовать их в каких-то реальных расчетах. Дело не только в том, что подобная информация устаревает – она также варьируется в зависимости от региона. И порой весьма заметно.

Итак, первые статьи в смете расходов займут бурение скважин для определения характеристик грунта и уровня грунтовых вод (порядка $1000) и топографическая съемка, стоимость которой зависит от особенностей участка. Если ваш участок ровный или рельеф не ярко выражен и при этом на территории нет большого количества деревьев, можно смело рассчитывать на то, что стоимость топосъемки в двухсотом масштабе (1:200, или в 1 см на плане 2 м на местности) составит примерно $10 за сотку. И наоборот, если территория имеет значительные перепады высот либо на участке большое количество деревьев, а значит, потребуется так называемая «подеревная съемка», стоимость топосъемки в двухсотом масштабе составит около $20 за сотку.

Далее идут расходы по подготовке стройплощадки. Сюда входят обеспечение строительства водой и электроэнергией, вывоз земли и строительного мусора, временное ограждение строительства, а после его завершения – забор, ворота, калитка, мусорный бак, тротуар и ступени перед входом в дом, подъезд к гаражу, а если нет гаража, то место для стоянки автомобиля или автомобилей, терраса, газоны (выравнивание грунта, удобрения), рассада кустов и деревьев, а также, возможно, и оплата за спиливание старых деревьев.

Еще одна существенная статья расходов – инженерные сети (электричество, газ, канализация, водопровод). Здесь приводить какие-то средние цены абсурдно: все зависит от конкретных условий и потребностей застройщика. Скажем, некоторые владельцы участков не считают зазорным потратиться на электроподстанцию за $40 тыс., а другие пределом мечтаний считают индивидуальные очистные сооружения-септики за $2000. В отдельных случаях потребуется также предусмотреть определенные расходы (от $1000) на дренажные работы, замену грунта и т. п.

Необходимая, но, к сожалению, не столь часто учитываемая российскими застройщиками статья строительного бюджета – это страхование строящегося объекта. Подробнее о нем далее, однако уже сейчас важно понимание того факта, что если получение кредита на строительство коттеджа входит в ваши планы, то без страховки вам в любом случае будет не обойтись.

Какой дом дороже?

Стоимость строительства самого дома очень сильно зависит от избранного вами пути строительства. Однако ориентиры для первоначальной прикидки привести можно.

Пальму первенства по популярности среди частных застройщиков уже не одно десятилетие держат кирпичные дома. В последнее время на один уровень с ними встали газобетонные коттеджи. Если учитывать, что «в чистом виде» ни один материал стен сегодня не используется (если газобетон, то с облицовкой кирпичом, если кирпич, то с утеплителем), можно поместить эту группу в одну ценовую нишу – $500–600 за кв. м (снова подчеркнем, что здесь и далее цена включает в себя экскавацию грунта, закладку фундамента, строительство коробки с перекрытиями, устройство кровли и все необходимые материалы).

Следующий в ценовом «рейтинге» – деревянный или металлический каркас с использованием различных видов наполнителей и облицовкой, преимущественно из кирпича (в районе $400). Такие дома быстро строятся, достаточно легки и не требуют массивных фундаментов, что в значительной степени снижает стоимость строительства. Данная технология позволяет значительно снизить стоимость работ по индивидуальному проектированию коттеджа.

Отдельное место в ценовом рейтинге занимают деревянные дома (профилированный или клееный брус, простое и цилиндрованное бревно). Шлифованное вручную бревно, оцилиндрованное бревно – $250–350 только за сруб. При этом в каждой категории можно найти примеры, скажем так, наиболее престижных производителей, чьи цены выбиваются из среднего диапазона. К примеру, дома из калиброванного бруса одной широко известной финской фирмы обойдутся заказчику в $900–1300 за кв. м. И наконец, наиболее дешево (если оставить за рамками щитовые домики) обходится строительство коттеджа «канадского типа» с использованием деревянного каркаса – около $300 за кв. м.

Учтите, что специалисты советуют резервировать сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ либо же (что в большей степени соответствует действительности) обращаются к ней в случае непредусмотренных сюрпризов.

И еще один момент. Для того чтобы расходы на те или иные материалы и технологии были обоснованными, нелишним будет воспользоваться помощью оценщика, который оценит будущую ликвидность строящегося дома исходя из его параметров. Это же соображение относится к выбору отделочных материалов для интерьера дома, стоимость которых может превышать стоимость строительства.

Резерв на непредвиденные случаи

Иногда случаются «неожиданные» платежи. Как уже говорилось, процесс определения затрат приблизителен и постоянно корректируется. Чем более приблизительна информация, которой располагаешь, тем больше шансов появления ошибок или возникновения неучтенных, но обязательных платежей. Поэтому, независимо от объемов инвестиции, обязательно следует зарезервировать определенную сумму в бюджете на непредвиденные платежи.

Обычно резервируют сумму в размере 10% от стоимости строительства, которую уменьшают по мере выполнения плановых строительных работ, либо же (что в большей степени соответствует действительности) обращаются к ней в случае непредусмотренных сюрпризов.

Все расчеты по смете, согласования по перечню и объему работ и используемым материалам должны проводиться до начала строительства. Тогда заказчик сможет заранее выборочно или полностью проверить расчеты подрядчика и во время строительства его уже не будут мучить неприятные мысли о «приписках» и непредвиденных тратах.

И, наконец, когда создан и утвержден проект, собраны все необходимые разрешительные документы, найден надежный и профессиональный подрядчик, утверждена детальная смета строительства, подписан договор подряда со всеми приложениями, проектная документация передана подрядчику, когда выполнены все эти процедуры, можно смело переходить к строительству дома.