По данным консалтинговой компании Knight Frank St.Petersburg, в 2021 году на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга было реализовано 210 высокобюджетных коттеджей, что на 18% больше, чем годом ранее.
Средняя стоимость коттеджей в классе А выросла на 31% в годовой динамике –до 77 млн рублей, а в классе В – на 7% за год до 26,2 млн рублей. Это обусловлено растущей себестоимостью строительства, которая увеличилась на 25–35% за год.
Средний бюджет покупки в классе А составил 71 млн рублей, что превышает показатель 2020 года почти в два раза. В классе В средний бюджет покупки на 15% превысил аналогичный показатель 2020 года, составив 23 млн рублей.
При этом объем предложения в классе А незначительно отличался от показателя 2020 года, составив 281 лот (-1% в годовой динамике), а в классе В этот показатель вырос на 14% за год, составив 434 лота. В целом, за 2021 год на рынок Санкт-Петербурга вышло восемь новых коттеджных поселков.
комментарий
Руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, Светлана Московченко
«Прошедший год стал насыщенным для загородного рынка Санкт-Петербурга и характеризовался активизацией девелоперов, высокими показателями спроса, а также изменением ценовых индексов, начиная от начальных этапов строительства и заканчивая ценами предложения.
Эти факторы привели к трансформации качественной структуры предложения: девелоперы все чаще отказываются от реализации готовых домов в пользу продажи участков с подрядом или без него, что обусловлено стремлением минимизировать вложения и увеличить продажи.
В данной ситуации одними из главных условий востребованности коттеджного посёлка стали профессионализм и положительная репутация девелопера, а также высокое качество реализации.
2021 год был отмечен появлением на вторичном рынке ряда уникальных предложений стоимостью свыше 300 млн рублей, однако, несмотря на высокую цену, некоторые из них уже смогли найти покупателей».
Предложение
- По итогам 2021 года в продаже находилось 13 коттеджных поселков класса А, свободное предложение в которых на конец периода составило 281 лот (из 606 возводимых) – это на 1% меньше, чем в 2020 году. В бизнес-классе в продаже находилось чуть более 20 коттеджных поселков, а свободное предложение составило 434 лота (из 867 возводимых), что на 14% больше, чем годом ранее.
Итоги 2021 года
| Класс А | Класс В | ||||||
| Показатель | Динамика I пол. 2021 г./ 2020 г. | Показатель | Динамика I пол. 2021 г./ 2020 г. | ||||
| Количество коттеджных поселков, шт. | 13 | ⇓ | 0% | 21 | ⇓ | -16% | |
| Предложение коттеджей, шт. | 281 | ⇓ | -1% | 434 | ⇓ | 14% | |
| Число проданных домов, шт. | 83 | ⇑ | 17% | 127 | ⇑ | 19% | |
| Средняя стоимость коттеджа, млн руб. | 77 | ⇑ | 31% | 26,2 | ⇑ | 7% | |
- За 2021 год рынок пополнился свежими предложениями – новыми коттеджными посёлками и очередями в существующих объектах. В первой половине года в продажу был выведен коттеджный поселок Aurinko Deluxe в премиальной локации Курортного района, во второй половине года–вторая очередь посёлка MillCreek. Оба посёлка позиционируются как проекты класса А.
- Более активным с точки зрения нового девелопмента стал рынок централизованной застройки класса В, где в продажу вышло семь новых поселков, которые смогли обеспечить существенный объем предложения – около 370 новых лотов.
Новые коттеджные посёлки, продажи в которых начались в 2021 г.
| Класс А | ||||
| Название | Адрес | Класс | Количество лотов, шт. | Стоимость предложения |
| Aurinko Deluxe | Курортный район, пос. Солнечное | А | 8 | от 87 млн руб. |
| «Ламбери» (2-я оч.) | Всеволожский район, Бугровское с. п. | A | 15 | от 49 млн руб. |
| MillCreek (2-я оч.) | Всеволожский район, г. Всеволожск | А | 52 | от 35 млн руб. |
| Класс В | ||||
| Название | Адрес | Класс | Количество лотов, шт. | Стоимость предложения |
| Zapolie-Village | Выборгский район, пос. Заполье | B | 85 | от 26,5 млн руб. |
| «Охта Life» | Всеволожский район, пос. Мистолово | B | 79 | от 24 млн руб. |
| VuoksaStatus | Приозерский район, Петровское с. п. | B | 32 | от 21 млн руб. |
| Ingerhaus | Всеволожский район, пос. Мендсары | B | 38 | от 19,9 млн руб. |
| «Негород Токсово» | Всеволожский район, Лесколовское с. п. | B | 115 | от 18,6 млн руб. |
| HIDE Country Club Рощино | Выборгский район, пос. Рощино | B | 6 | от 17,9 млн руб. |
| Brickfield | Ломоносовский район, пос. Низино | B | 14 | от 14,6 млн руб. |
- Предложение загородной недвижимости класса А значительно пополнилось за счёт вторичного рынка, размер которого по итогам 2021 года составил 477 лотов стоимостью дороже 50 млн рублей, что почти в 1,7 раза больше, чем на первичном рынке. За последние два года количество предложений высокого качества на вторичном рынке увеличилось в два раза.
|
Вторичный рынок класса А*
* коттеджи стоимостью от 50 млн руб.
Структура предложения на вторичном рынке по стоимости и площади коттеджей |
||||||||||||
| Диапазон стоимости коттеджей, млн руб. | ||||||||||||
| Диапазон площади коттеджей, м² | 50–100 | 101–200 | 201–300 | >300 | итого | |||||||
| <300 | 24% | 3% | 0,4% | 0,2% | 28% | |||||||
| 301–600 | 36% | 12% | 3% | 1% | 51% | |||||||
| 601–1 000 | 8% | 7% | 1% | 1% | 18% | |||||||
| 1 001–1 500 | 0,2% | 1% | 0,4% | — | 1% | |||||||
| >1 500 | 1% | 0,4% | — | 0,2% | 1% | |||||||
| итого | 69% | 23% | 5% | 3% | 100% | |||||||
- Также в 2021 году были реализованы все коттеджи в посёлках «Озерный край», PoliankaVillage, «Неоклассика», «Туокса» и др.
Спрос
- По итогам 2021 года совокупный показатель продаж коттеджей высокого класса составил 210 лотов, что на 18% больше, чем в 2020 году. В классе А было реализовано 83 лота, что на 17% больше, чем годом ранее.
- Дома пользовались спросом в большинстве коттеджных поселков, что также отразилось на темпах продаж: например, значительная активность отмечена в посёлках HONKANOVA, Liikola Club, MillCreek, «Ламбери», «Образ жизни» (Лесная деревня), «Озерный край» и т. д.
- Совокупный показатель продаж коттеджей класса В за 2021 год составил 127 лотов, что на 19% больше, чем в 2020 году, причём почти треть продаж пришлась на новые коттеджные посёлки.
Коммерческие условия
- В 2021 году динамика цен загородного предложения в классе А последовала за тенденцией городского рынка высокого класса к удорожанию. Стоимость предложения в классе составила в среднем 77 млн рублей(за коттедж площадью 380 кв. м на 22 сотках), увеличившись на 31% за год. Такой рост цены объясняется не только повышающимся спросом, но и удорожанием себестоимости строительства, которая, по данным экспертных оценок Knight Frank St. Petersburg за 2021 год, увеличилась в среднем на 25–35%.
- Вслед за предложением увеличился и средний бюджет покупки. Так, по итогам 2021 года бюджет в классе А составил 71 млн рублей, что почти в 1,9 раза больше, чем в 2020 году. Это обусловлено ростом цен на возведение новых объектов и высокой стадией строительства лотов.
- Средняя стоимость предложения в классе В составила в среднем 26,2 млн рублей (за коттедж площадью 220 кв. м на 15 сотках), увеличившись на 7% за год. Такая динамика связана как с изменением выборки, так и с пообъектным изменением цен – за счёт увеличения строительной готовности и стоимости строительных материалов существующие объекты подорожали в среднем на 30–35%.
- По итогам 2021 года средний бюджет покупки коттеджей класса В составил около 23 млн рублей, что на 15% больше, чем в 2020 году. Спросом пользовались как готовые коттеджи, так и строящиеся лоты (участки с обязательным подрядом).
Прогнозы
- Результаты 2021 года оправдали ожидания девелоперов, многие из которых изначально трезво оценили ситуацию на рынке и смогли вывести продукт, наиболее точно отвечающий запросам потребителей. В результате значительно пополнилось совокупное предложение: при сохранении нынешних темпов продаж текущий объем строительства способен удовлетворить спрос в ближайшие два-три года.
- Сложившаяся конъюнктура рынка скорее всего побудит многих девелоперов, имеющих опыт работы в премиальном загородном сегменте, задуматься о диверсификации портфеля собственных проектов и разработать концепции, ориентированные на более широкую аудиторию. Данная тенденция может оставаться актуальной в течение ближайших двух-трех лет, после чего можно будет прогнозировать вывод на рынок централизованных поселков.
- Можно предположить, что в 2022 году девелоперская активность в элитном сегменте приведёт к появлению на рынке новых конкурентноспособных проектов.
- По мнению экспертов, текущая неопределённость приведёт к увеличению спроса в сегменте участков под застройку – как без подряда, так и с подрядом. При этом ценовая динамика проявит умеренный рост, на который будут влиять общерыночные факторы.
Автор:
Источник: Knight Frank St. Petersburg
