Итоги рынка коммерческой недвижимости

Когда в конце прошлого года участники рынка коммерческой недвижимости ставили цели на будущий год, никто не предполагал, какие именно испытания и вызовы встанут перед бизнесом в 2020 году. На итоговой конференции от ИД «Коммерсантъ» представители складского, офисного и торгового сегмента поговорили об итогах, обсудили новые форматы, обозначили тренды и тенденции, а также поделились вынесенными из мировой пандемии и периода большого lock dawn уроками.

Экономика России по итогам 2020 года сократится на 3,9%. В 2021 году эксперты прогнозируют небольшой рост — он не превысит 2%. На этом фоне одной из самых привлекательных сфер для частных и государственных инвестиций по-прежнему остается коммерческая недвижимость. Интерес к ней подчеркивается относительно низкими ключевыми ставками и большим потенциалом, гарантирующим устойчивость капитала и сохранность вложений при любых «раскладах» мировых кризисов.

Несмотря на непростой год, ведущие игроки коммерческой недвижимости подошли к концу его 4Q в достаточно позитивном настроении. Продолжают открываться качественные торговые центры, офисная недвижимость трансформируется и продолжает развиваться, ну а складская недвижимость переживает пик своей востребованности, что неоднократно отмечалось за последние полгода.


комментарий

Генеральный директор JLL в России, Андерс Лильенстолпе

«По итогам 1-3Q 2020 года объем инвестиционных сделок в складскую недвижимость достиг максимального значения с 2013 года. Он вырос на 20–30% и составил 700 млн долларов. К концу текущего года ожидается ввод порядка 770 тыс. кв. м новых складских площадей.

Больше 1 млн кв. м в Московском регионе уже арендовано и приобретено в собственность, что позволяет говорить о показателях 2019 года. При этом 51% из доли всех сделок в 2020 году пришлось на сегмент электронной коммерции, что автоматически подтверждает спрос e-com игроков на складские и логистические парки и повышает интерес инвесторов к данным объектам. Арендные ставки при этом остаются стабильными и для высококлассных проектов достигают 4150 руб. за кв. м/год».

 

Исполнительный директор Radius Group, Захар Вальков

«Тренд на экспансию электронной коммерции действительно во многом определил развитие складского рынка Московской области и России в целом.  По разным оценкам, спрос на площади со стороны e-com составил от 47% до 50%. Пандемия с ее негативными последствиями для населения напрямую повлияла на резко возросшую популярность к онлайн-торговле: на рынок вышли 10 млн новых покупателей. Эффект от пандемии до 2024 года даст прирост в 4.4 трлн. (с учётом текущей динамики прироста).

Если говорить об актуальном положении логистики, рассматривая ее через призму складской недвижимости, можно назвать ее новым ритейлом. Многие игроки рынка, как небольшие магазины, так и крупные федеральные сети, начали мыслить категориями новых распределительных фулфилмент-центров. Сегодня мы становимся свидетелями формирования некоей новой реальности — появления складов, сопоставимых по типу и объему с площадками американского гиганта Amazon. Представители бизнеса за последние полгода заключают преимущественно крупные сделки, выбирая помещения площадью более 100 тыс. кв. м».

 

Генеральный директор «Ориентир» Андрей Постников

«Складской сегмент сегодня заслуженно находится в авангарде рынка коммерческой недвижимости. Активность здесь не снижалась на протяжении всего 2020 года. Более того, он стал историческим для складского рынка, и тому есть несколько заметных трендов.

Во-первых, произошел ряд масштабных знаковых сделок по аренде и продаже на сотни тысяч квадратных метров, перечисляет эксперт. Более половины из этого объема — запросы от e-com, но значимая доля приходится на традиционный ритейл. В обоих случаях компании развивали, модернизировали и наращивали складскую и фулфилмент-инфраструктуру в основном за счет реализации проектов по схеме build-to-suit.

Это главный тренд года — существующей до настоящего момента складской и логистической инфраструктуры критически недостаточно для обработки огромных объемов продаж через онлайн и в целом через меняющиеся цепочки поставок. В результате совершен колоссальный качественный скачок в спросе. Все более востребованы высокотехнологичные объекты, в том числе автоматизированные, мультитемпературные, распределительные и фулфилмент-центры, которые можно построить, только обладая глубокой экспертизой и мощными ресурсами. Здесь вторым трендом рынка можно назвать взрывоподобный рост запросов на автоматизацию внутренних складских и фулфилмент-процессов.

Во-вторых, поставлен рекорд по объему привлеченных инвестиций — 30% от всех вложений в коммерческую недвижимость. Круг инвесторов значительно расширен: появились инвесторы, до текущего года вкладывавшие в другие сектора — ритейл и офисы, увеличилась доля фондов, которые привлекают деньги частных инвесторов, тем более что значительное снижение ставок по депозитам и другим инструментам, доступным физическим лицам, подогревает интерес частных вкладчиков к паям в фондах, предлагающих возможность владения долгосрочными арендными активами».

 

Коммерческий директор ООО «Профессиональные логистические технологии» Анна Сорокина

«Интерес инвесторов к складскому сегменту коммерческой недвижимости в 2020 году действительно выше, чем прогнозировалось. Более активно интересоваться складами стали банки — на инвестиционный рынок начали выходить различные денежно-кредитные организации, создавая тем самым здоровую конкуренцию между собой.

При этом тренд на активное инвестирование в складской рынок, основываясь на показателях ставки капитализации, эксперт считает ситуативным, актуальным исключительно для Московского региона. В других областях России ситуация сложилась несколько иная — ставка капитализации там больше 12%, а в отношении спроса помещений и нового предложения встречается больше скепсиса. В распределении складских площадей e-com лидирует ненамного, сохраняются сделки с продуктовыми и другими ритейлерами.

Складские объекты, построенные специально для нужд электронной коммерции, эксперт называет сложными с точки зрения потенциала для инвестирования. Built-to-suit для e-com — это преимущественно узкоспециализированный монообъект, поэтому не всегда понятно, как реализовывать его дальше. Для инвестора такие объекты несут непрогнозируемые риски.

Так же, как и объекты со сложной технической и технологической начинкой: оценка такого комплекса перед покупкой всегда сложнее, поскольку его дальнейшее обслуживание и эксплуатация будут серьезно отличаться от стандартного объекта. Тем не менее 2020 год продемонстрировал высокий интерес к рынку складской недвижимости со стороны инвесторов, которые готовы вкладывать средства в его объекты и не боятся дальнейших трудностей, связанных с его управлением. Инвестиционная привлекательность рынка сохранится и в следующем году».

 

Генеральный директор «Ориентир» Андрей Постников

«Мировая практика строительства фулфилмент-центров под лидеров e-com рынка предполагает, что в каждом таком центре ассортимент может достигать 2-3 х миллионов уникальных единиц, что требует большого размере объектов от 150 000 — 200 000 м2 и их автоматизации. Это единственный возможный формат современных центров для лидеров рынка».


 

По материалам: «Ориентир»