По мнению девелоперов, 2020 год оказался успешным для рынка апартаментов: произошедшие события не смогли негативно повлиять на итоговые показатели и планы компаний. Игроки на рынке апартаментов продолжат придерживаться прежних стратегий, при этом уделяя особое внимание качественным характеристикам продукта, повышая его конкурентоспособность и расширяя потенциальную аудиторию, например, за счёт усиления инфраструктурной составляющей.
Ключевые события
- Историческое здание на Конюшенной площади, д. 2 было приобретено компанией «Ланселот», в планах –реконструкция и создание элитных апартаментов.
- Компания RBI планирует строительство и реализацию нового проекта рекреационных апартаментов в пос. Репино (Приморское шоссе, д. 441).
- Первая очередь проекта Zoom Apart от компании «ФСК» будет работать под международным брендом Best Western (BW)
- Апартамент-отель, запланированный на 2-м Муринском пр., д. 36, поменял формат и будет достроен как МФК «AVENUE на Мужества»
- Сменился владелец проекта комплекса апартаментов на Киевской ул., д. 5: им стала компания «ПСК».
Предложение
По итогам 2020 г. свободное предложение на рынке апартаментов насчитывало почти 5 тыс. юнитов общей площадью 172 тыс. м². С конца 2019 г. общее предложение апартаментов уменьшилось на 49% из расчёта количества юнитов. Отрицательная динамика предложения в продаже наблюдалась во всех сегментах апартаментов, однако наиболее существенной она была среди рекреационных (-68%) и не сервисных (-60%) объектов. Такая ситуация объясняется высоким спросом на данный тип недвижимости, а также ограниченным выводом в продажу новых проектов.
За последние 5 лет доля сервисных апартаментов в предложении увеличилась с 15 до 85%, и данный сегмент продолжает усиливать свои позиции на рынке. Все новые проекты, вышедшие в продажу в 2020 г., относятся к сервисному типу. В период с января по декабрь 2020 г. рынок пополнился 5 апарт-отелями с общим числом 1,96 тыс. номеров, что на 77% ниже показателя 2019 г. и является минимальным значением за последние 3 года.
Планы девелоперов были скорректированы в сторону уменьшения масштабов будущих проектов ввиду опыта пандемии и низкой загрузки действующих объектов. Среднее количество номеров в новом предложении составило 392 юнита, год назад этот показатель достигал 1 214 номеров.
В течение 2020 г. в эксплуатацию было введено 8 объектов с общим номерным фондом 3,7 тыс. юнитов. По сравнению с 2019 г. количество номеров в сданных комплексах снизилось на 17%. Самым крупным введённым объектом в 2020 г. стал комплекс YE’S MARATA (1 315 номеров), в этом же году апарт-отель начал функционировать.
Спрос
Текущая ситуация с распространением вируса COVID-19 и введением ограничительных мер негативно отразились на рынке туристических услуг. Однако несмотря на специализацию петербургского рынка апартаментов на услугах временного размещения, показатели по продажам в 2020 г. существенно не изменились. В целом за 12 месяцев было реализовано 5,5 тыс. апартаментов, что на 1% выше значения 2019 г.
За год структура сделок по форматам не изменилась: все корректировки в пределах 1–2 п. п. В среднем за весь 2020 г. доля сервисных апартаментов в спросе составила 76%, однако в течение года этот показатель варьировался от 62% в I квартале до 89% в конце года. В 2020 г. спрос на апартаменты сервисного формата превысил значения 2019 г. на 3%.
Количество сделок с несервисными и рекреационными апартаментами по итогам 2020 г. снизилось по сравнению с 2019 г. на 12% и 5% соответственно. Основная причина отрицательной динамики – резкое сокращение предложения в продаже. В первом полугодии 2020 г. покупатели раскупили практически все ликвидные апартаменты указанных форматов, а нового предложения на рынок не поступало. Так, в 2020 г. были завершены продажи в комплексах «Внутри» (к. 9), «Русские сезоны», «Первая Линия. Health Care Resort», «Artline в Приморском» (к.1, 2) и Rich’art Club.
В сегменте элитных апартаментов наблюдалась существенная активизация покупательского спроса. За 12 месяцев было реализовано в 1,8 раз больше юнитов, чем в 2019 г. Наибольшими темпами продаж отмечен комплекс апартаментов Royal Park.
Структура спроса на апартаменты по количеству спален полностью зависит от их формата. Так, в сервисном формате основная доля сделок (84%) пришлась на студии площадью от 15 до 34 м2.
Коммерческие условия
Несмотря на сложную ситуацию в туристической области, рынок апартаментов вслед за первичным рынком жилья испытал подъём покупательской активности, небольшие суммы покупки и возможность получения пассивного дохода в будущем делали апартаменты востребованным продуктом для инвесторов. Хотя программа льготного ипотечного кредитования не распространялась на апартаменты, многие застройщики совместно с банками предоставляли субсидированные ипотечные ставки (от 4,05%), что стало эффективной мерой для привлечения покупателей.
В результате цены на апартаменты на протяжении 2020 г. увеличивались. Апартаменты несервисного формата, как и квартиры в строящихся объектах, дорожали самым стремительным образом – прирост за год: +30%, за последний квартал: +11%. Таким образом, на конец 2020 г. средняя цена предложения несервисных апартаментов составила 211 тыс. руб. м2.
Сервисные апартаменты предлагались на конец декабря 2020 г. по цене 179 тыс. руб./м2, основой прирост также пришёлся на вторую половину 2020 г. (+13% в период с июня по декабрь) и за год составил +17%.
Рекреационные апартаменты дорожали в период с января по сентябрь 2020 г. (+13% за 3 квартала) на фоне повышенного спроса на жильё за городом, однако по итогам года сегмент показал снижение среднего уровня цен (-3%) за счёт завершения реализации наиболее дорогостоящих объектов. Динамика цен на элитные апартаменты была слабо положительной: +1,4% за год.
В условиях закрытых границ и низкой загрузки функционирующих отелей управляющие компании были вынуждены использовать различные методы для привлечения клиентов. Таковыми стали снижение ставок, переориентация на средне- и краткосрочную аренду, предоставление дополнительных услуг, развитие инфраструктуры (фитнес-центры, конференц-залы, коворкинги, рестораны).
В конце 2020 г. ежемесячная арендная плата за студию находилась в диапазоне от 28 до 50 тыс. руб./месяц, ее размер зависел от выбранного апарт-отеля и срока проживания. В среднем стоимость долгосрочной аренды снизилась на 18% по сравнению с концом 2019 г. Ставки на краткосрочную аренду для студии (20–30 м2) были в пределах 2–4 тыс. руб./сутки, средний уровень ниже на 8–10% относительно 2019 г.
Прогноз
Правовой статус апартаментов должен быть определён до 1 августа 2021 г., изменения могут коснуться несервисного типа апартаментов и, вероятно, повлекут за собой увеличение цен на данный тип недвижимости.
Главной особенностью рынка апартаментов в Санкт-Петербурге является преобладание сервисного формата и наличие высокого уровня конкуренции в данном сегменте. Рынок продолжит развиваться в этом направлении. Кроме того, в будущем ценовой разрыв между различными комплексами апартаментов будет увеличиваться. Одни объекты смогут аккумулировать основной спрос за счёт удачной локации и профессионального управления, в то время как другие комплексы будут вынуждены привлекать клиентов за счёт снижения ценового уровня.
Мы прогнозируем сохранение стабильно высоких показателей спроса в 2021 г. Предпосылками будут служить снижение заболеваемости, восстановление туристической отрасли, сниженные ставки по ипотеке, а также отложенный спрос и ожидания изменений в законодательстве.
В 2021 г. в продажу могут выйти 7 новых проектов с общим номерным фондом около 2 тыс. юнитов. К вводу в эксплуатацию запланировано также 7 объектов площадью 90 тыс. м2 (2,6 тыс. апартаментов).
По материалам: Knight Frank St Petersburg
