Эксперты отдела строительного аудита консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg спрогнозировали рост себестоимости строительства до конца года, оценили факторы влияния и последствия для участников рынка.
Основными факторами роста себестоимости в классах жилья являются следующие:
- Ослабление курса национальной валюты, что привело к удорожанию импортируемых материалов, оборудования и запасных частей
- Рост стоимости основных локальных строительных материалов по причинам: изменения мировой конъюнктуры рынка (рост спроса на металл, древесину), общее ускорение инфляции в стране и увеличения спроса на жилье
- Дефицит рабочей силы ввиду ограничений для трудовых мигрантов
Под влиянием данных факторов при строительстве жилья:
- В высоком классе А (элита) средняя строительная себестоимость с конца 2020 года выросла до 168 тыс. за 1 кв. м. (+5%).
- В классе B — рост более значительный (+7%) —103 тыс. за 1 кв. м.
- Себестоимость строительства «квадрата» массового жилья выросла до 76 тыс. за 1 кв. м., показав прирост 12%. (см. на графике).
Справка
средняя строительная себестоимость 1 кв. м жилья в г. Санкт-Петербург – за единицу принята стоимость жилой продаваемой площади квартир, включая приведённую площадь балконов, лоджий. Строительная себестоимость не включает стоимость приобретения прав на застройку земельного участка, демонтаж зданий/сооружений, а также внутреннюю отделку и оснащение квартир.
Согласно прогнозу экспертов компании, эти факторы продолжат оказывать влияние на себестоимость до конца 2021 года, что может отразиться на её росте по итогам 2021 года относительно начала года:
- До 205 тыс. рублей (+22%) в классе А (элита)
- До 139 тыс. рублей (+35%) в классе B (бизнес)
- До 88 тыс. рублей (+16%) в классе С (эконом)
Также эксперты компании отмечают, что наибольшее влияние на себестоимость (>60% в структуре себестоимости, см. таблицу) оказывают затраты на строительно-монтажные работы, которые чувствительны к волатильности рынка. Например, только за декабрь 2020 года стоимость арматурной стали выросла на 40%, а за 1 кв. 2021 рост стоимости пиломатериалов, товарного бетона составил более, чем 10%.
| Структура строительной себестоимости | Класс А (элита) | Класс B (бизнес) | Класс С (эконом) | |
| Строительно-монтажные работы (вкл. материал) | 65-68 % | 60-64 % | 58-60 % | |
| Инженерная инфраструктура и присоединения | 10-12 % | 13-15 % | 18-20% | |
| Подготовительные работы и изыскания | 1% | 1% | 1-2 % | |
| Проектирование | 3-4 % | 2-3 % | 2-3 % | |
| Благоустройство территории | 2-3 % | 1-2 % | 1-2 % | |
| Организация и управление проектом | 3-5 % | 3-5 % | 2-3 % | |
| Прочие расходы | 9-11 % | 7-9 % | 8-10 % |
% — доля статьи затрат от общего объёма
Причём стоит отметить, что в сегментах жилья бизнес и элит себестоимость растёт быстрее, чем в сегментах эконом-класса, по причинам большего использования импортных материалов.
Меры участников рынка по управлению себестоимостью
С целью оптимизации многие девелоперы проводят внутренний стоимостной аудит проектных решений, реализуют вариативное проектирование узлов или деталей с помощью BIM, что позволяет сэкономить 5-15% при строительстве, максимизируют выход полезных площадей и сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях, делают сравнительные тесты различных производителей материалов на предмет их стоимости и достаточности качества для проекта, организуют тендеры поставок, организуют поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны.
Однако, часть застройщиков в бизнес-сегменте с целью сохранения доходности пошли другим путём — они размыли границы класса, позиционируют проекты на рынке, как сегмент B для сохранения высоких цен продаж, но сами планировочные решения, технические характеристики и используемые материалы/технологии тяготеют к более низкому сегменту.
Рост себестоимости подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.
Правительство в качестве регулятора отрасли также проводит ряд мер по сдерживанию роста строительных материалов на локальном рынке, например, произошло повышение вывозных пошлин на древесину с 1 июля, что может положительно сказаться на отрасли.
Но эффект от пошлин скорее всего будет минимальным, так как касается только пиломатериалов с влажностью более 22% (на экспорт идут материалы в основном с меньшей влажностью порядка 18%). А множество факторов продолжают давить на стоимость, включая ограниченное наличие самого заготовленного исходного материала, — необработанного леса.
комментарий
Руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg, Станислав Алексеенко
«Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утверждённых до начала массового удорожания материалов (до 4 кв. 2020 года), могут иметь трудности с завершением таких проектов. Приобретённые участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка не очевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться.
С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчётливых и опытных игроков. Механизмы государственного воздействия в какой-то степени даже сейчас включаются в работу, однако результат пока не отразился на ценовых показателях, а нарушение грузового сообщения с Китаем или рост мирового спроса на материалы после локдауна, могут продолжать оказывать давление на себестоимость в этом году».
По материалам: Knight Frank St Petersburg
