Анализ инвестиций в коммерческую недвижимость в 2020 году по странам и секторам

Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ.

C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы – $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты – $98 млрд. За год объем вложений всех трёх типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.

 

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Тип инвестора 2020 год, $млрд 2019 год,$млрд Годовая динамика Изменениев 2020 г. относительно среднего объема за 10 лет
Институциональные инвесторы 329,3 460,5 -28% -6%
Частные инвесторы/Не торгуются на бирже 231,9 333,3 -30% 9%
Компании, которые торгуются на бирже/Инвестиционные трасты 98,0 137,2 -29% -35%
Пользователи/прочие [1] 33,5 38,5 -13% 0%
Неизвестно 27,2 26,5 +3% 27%

Источник: The Wealth Report 2021

 

  • В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% – на офисы ($59 млрд) и 15% – на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ритейл.

 

Объем частных инвестиций по сегментам

Сектор рынка 2020 год, $млрд Доля в 2020 году[2] 2019 год, $млрд Доля в 2019 году
Апартаменты 88,9 38% 122 36%
Офисы 59,2 26% 85 25%
Индустриальная и складская недвижимость 34,0 15% 42 13%
Ретейл/стрит-ретейл 27,7 12% 45 13%
Гостиницы 13,0 6% 28 8%
Дома престарелых/уход за престарелыми 7,1 3% 9 3%
Жилые кондоминиумы 1,9 1% 3 1%

Источник: The Wealth Report 2021

 

  • Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлёк рынок США – $141,7 млрд, из которых 97% – локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия – $11,1 млрд вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания – $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами.
  • В большинстве стран подавляющая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.

 

Объёмы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.

Страна 2020 год, $млрд Доля внутренних инвестиций Доля трансграничных инвестиций
США 141,7 97% 3%
Германия 11,1 67% 33%
Великобритания 10,6 47% 53%
Швеция 8,3 100%
Франция 7,5 95% 5%
Южная Корея 6,0 100%
Япония 5,5 92% 8%
Канада 5,4 99% 1%
Нидерланды 5,4 83% 17%
Китай 3,7 99% 1%

Источник: The Wealth Report 2021

 


комментарий

Партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, Виктория Ормонд

«Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки.

Второй – в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьёзную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG) – устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии».

 

Партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, Алекс Джеймс

«Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это – ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелёты и внедрения программ вакцинации, частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надёжными долгосрочными показателями».


 

  • В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд руб. [3] – всего на 8% ниже показателя годом ранее.

 

Динамика общего объёма инвестиций в коммерческую недвижимость

Анализ инвестиций в коммерческую недвижимость в 2020 году по странам и секторам

Источник: Knight Frank Research

 

  • Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределённость в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объёма инвестиций.

 


комментарий

Управляющий партнер Knight Frank Russia, Алексей Новиков

«В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное 8%-е падение объёмов при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределённости пополняли свой земельный фонд для будущих проектов.

Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов – развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит объёмы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти».


 

  • По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент –49%, далее следуют офисы – 27% и складская недвижимость – 16%. При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.

 

Структура инвестиций по сегментам

Анализ инвестиций в коммерческую недвижимость в 2020 году по странам и секторам

Источник: Knight Frank Research

 

Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году

Объект Сегмент Регион Покупатель Страна происхождения покупателя Цена в валюте сделки диапазон
БЦ SkyLight Офисная недвижимость Москва n/a Россия 13-15 млрд
PNK Парк Вешки Складская недвижимость Москва Сбербанк – арендный бизнес 3 Россия 9-10 млрд
Девелоперский проект на территории Московского трубозаготовительного комбината Площадки под девелопмент Москва ПИК Россия 8-10 млрд
БЦ Diamond Hall Офисная недвижимость Москва Сбербанк – арендный бизнес 3 Россия 7-8 млрд
Ориентир Север-1 Складская недвижимость Москва РФПИ и Mubadala (PLT) OAЭ/Россия 7-8 млрд
Участок на Кольской ул. и Кронштадском б-ре Площадки под девелопмент Москва Capital Group Россия 5,5-6,5 млрд

Источник: Knight Frank Research

 

  • Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021 [4], в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ретейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы – 25%, частный арендный сектор – 16%, а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости – на них приходится по 12% в усреднённом портфеле российского ультрахайнета.

 

Доля каждого сегмента в инвестиционном портфеле, 2020 г.

  % респондентов, выбравших каждую позицию
Сегмент Россия и СНГ В среднем по миру
Офисы 25% 20%
Отели и индустрия досуга 9% 8%
Ретейл 12% 9%
Логистика 7% 5%
Индустриальная недвижимость 4% 6%
Инфраструктура 1% 2%
Образование 1% 2%
Студенческое жилье 3% 2%
Пенсионная сфера 4% 4%
Здравоохранение 3% 2%
Сельское хозяйство 1% 3%
Частный арендный сектор 16% 23%
Площадки под девелопмент 12% 8%
Другое 3% 3%

Источник: The Wealth Report 2021

 

  • Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости – в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор – 32% и площадки под девелопмент – 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ретейл и ещё 21% – площадки под девелопмент.

 

Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными?

  % респондентов, выбравших каждую позицию [5]
Сегмент Россия и СНГ В среднем по миру
Офисы 14% 18%
Дата-центры 14% 11%
Отели и индустрия досуга 11% 13%
Ретейл 25% 11%
Логистика 36% 28%
Индустриальная недвижимость 4% 17%
Инфраструктура 7% 11%
Образование 7% 6%
Студенческое жилье 11% 9%
Пенсионная сфера 7% 14%
Здравоохранение 7% 17%
Сельское хозяйство 4% 12%
Частный арендный сектор 18% 32%
Площадки под девелопмент 21% 24%

Источник: The Wealth Report 2021

 

  • В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% – наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).

 

Доля ультрахайнетов, планирующих инвестировать в коммерческую недвижимость в 2021 г 

Регион % респондентов
Африка 25%
Азия 22%
Австралазия 25%
Европа (исключая Великобританию) 29%
Латинская Америка 23%
Ближний Восток 23%
Северная Америка 30%
Россия и СНГ 21%
Великобритания 27%
В среднем по миру 25%

Источник: The Wealth Report 2021

 


справка

[1] Конечные пользователи – коммерческие организации, правительство, образовательные и религиозные организации, которые владеют недвижимостью для собственных целей.

[2] Доли в 2019 и 2020 гг. округлены до целого числа, поэтому в сумме не равны 100%.

[3] $3,6 млрд по среднему курсу доллара США за 2020 год, ЦБ.

[4] Опрос, проведённый с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющими средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.

[5] Респонденты выбирали по три сегмента.


 

По материалам: Knight Frank